재건축아파트, 분양권인가? 주택인가?

[이데일리 김수헌기자] 재건축 사업승인이 난 아파트에 세입자가 살고 있더라도 이 아파트는 사람이 사는 `주택`이 아니라 `분양권`(부동산취득권리)으로 봐야 한다는 결정이 나왔다.

국세심판원은 재건축 승인이 난 아파트를 세를 주고, 자신이 살던 아파트를 판 A씨에 대해 세무당국이 1가구 2주택자로 간주, 양도세를 매긴 것은 잘못이라고 판정했다.

11일 국세심판원에 따르면 A씨는 97년 4월 취득한 아파트를 2003년 8월 팔면서, 1가구 1주택 비과세 요건(당시 3년 보유, 1년 거주)을 충족했다며 비과세 신고를 했다. 그러나 세무당국은 A씨가 또다른 재건축 대상 아파트 1채를 세를 주고 있었기 때문에 2주택자에 해당한다며, 양도세 1억 3000만원을 부과했다.

A씨는 "세를 준 아파트는 이미 2003년 2월 재건축사업승인을 받아 철거가 예정된 아파트로, 국세청 예규로도 재건축 주택은 주택이 아니라 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐"이라고 주장했다. 부동산이 아니라 분양권이기 때문에 자신은 1주택자라는 것이다.

국세청은 그러나 " 사업승인을 받은 재건축아파트는 멸실주택(분양권)이지만 세입자가 살면서 아파트관리비와 수도 전기 가스요금 등을 내고 있었기 때문에 `분양권`이 아닌 `주택`으로 해석하는 것이 맞다"고 맞섰다.

국세심판원은 이에 대해 "비록 세입자가 거주했다 치더라도 재건축 사업승인을 받았으면 주택이 아닌 상태로 봐야 한다"며 "세입자의 거주 여부는 별개"라고 밝혔다. 국세심판원은 " 2003년 2월 세를 준 아파트가 재건축 사업승인이 났고, A씨가 그 해 8월 살던 아파트를 양도했기 때문에 A씨에게 부과한 양도세를 취소하라"고 판결했다.

한편, 재경부는 소득세법 개정으로 올해부터는 재개발 재건축 분양권도 집 채수 계산에 포함된다고 밝혔다. 기존 1주택자가 올해 이후 새로 재건축 분양권을 산다면 2주택자로 간주돼, 기존 주택을 팔 때 실거래가 과세가 된다. 내년부터는 2주택자 중과세 대상이 된다는 것이다.

다만 올해 이전에 이미 분양권을 산 사람은 기존 주택이 있어도 이 분양권이 집 채수에 포함되지 않는다.

기존 주택 보유자가 갖고 있는 다른 아파트가 재건축 대상이 됐을 경우는 `관리처분인가` 시점이 언제냐에 따라 집 채수 계산 여부가 달라진다.

관리처분계획 인가가 올해 이전에 나왔다면 집 채수 계산에서 빠지지만, 올해 이후 인가가 났다면 기존 집과 함께 집 채수 산정에 포함이 된다. 올해 이후 분양권을 획득한 것으로 간주되기 때문이다.