(美부동산 점검)⑤거품파열?..10대 지표를 보라

[이데일리 강남규기자] 질주하던 미국 부동산 시장이 활력을 잃어가고 있다는 진단이 나오고 있다. 그 진단의 근거는 무엇일까? 23일(현지시간)에 발표된 '기존주택매매건수' 등 일련의 부동산 관련 지표들이다. 

투자자가 부동산 관련 지표를 제대로 이해하면 전문가들처럼 시장상황을 독자적으로 파악하고 대응할 수 있다. 경제정책연구소의 수석 연구원인 딘 베이커는 부동산 시장이 불안한 국면에서 반드시 살펴봐야 할 지표 10가지를 선정해 소개했다.

그는 “나라별로 지표 이름이 다르고 발표 시기와 계산법이 조금씩 다르지만 ‘10가지 지표’를 예의주시하면 부동산 시장이 어떻게 흘러가고 있는지 간파해 위기의 순간에 귀중한 재산을 지키는 데 도움이 될 것”이라고 말했다.

◇ 주택가격지수가 분석의 출발점

먼저 ‘①주택가격지수’이다. 베이커는 이를 ‘금쪽같은 지표’라고 표현했다. 주택시장 동향을 한 눈에 파악할 수 있기 때문이다. 하지만 투자자는 주택지수가 어떻게 구성돼 있는지 미리 살펴볼 필요가 있다. 미국은 모기지 대상이 되는 주택가격만을 반영해 지수를 발표하고 있다.

또한 미국의 소비자물가지수(CPI)에는 ‘②임대료 지수’가 들어 있다. 주택가격 지수와 함께 이 지표를 살펴보면, 시장 상황을 좀 더 깊고 넓게 볼 수 있다. 단, 실제 임대료 동향에 다소 느리게 반응하는 게 흠이다.

다음은 ‘③신규주택매매건수’이다. 주로 주택건설 회사에 대한 설문조사를 바탕으로 작성되는 이 지표를 투자자가 읽을 때 주의해야 한다. 특히 신규주택 가격을 볼 때 더 주의해야 한다. 예를 들어 이번달 신규 주택가격이 상승한 것으로 나타났다면, 투자자는 이달에 분양된 주택이 전달보다 크고 좋은 집이기 때문에 상승한 것인지 아니면 동일한 조건의 신규주택 가격이 오른 것인지 살펴봐야 한다.

신규주택매매건수와 함께 살펴볼 필요가 있는 지표를 꼽는다면, ‘④기존주택매매건수’이다. 나라마다 매매로 보는 시점이 약간씩 다를 수 있다. 예를 들면, 미국의 매매는 계약한 뒤 모든 잔금을 치른 상태를 매매로 본다. 그래서 이 지표의 6월치라면, 계약시점은 4월이나 5월인 경우가 많다. 시장 상황과 시차가 발생할 수 있다는 뜻이다. 

◇ 공실률은 부동산 시장의 수급을 재는 온도계

‘⑤공실률’은 전체 평균치와 함께 지역별로 분류돼 발표되는 경우가 많다. 또한 한 지역 데이터도 도심과 교외 등으로 분류돼 나온다. 미국은 분기별로 발표한다. 나라별로 발표 주기가 다를 수 있다.

공실률은 부동산 시장의 수요와 공급 상황을 살펴볼 수 있다. 한 두 분기의 데이터만을 살펴봐서는 수급상황을 짐작하기 힘들다. 여러 가지 요인 때문에 분기마다 변동이 심한 지표 가운데 하나이다. 그래서 이 지표를 볼 때는 트렌드 추적이 필수이다.

이 밖에도 ‘⑥모기지 신청건수(또는 주택담보대출 신청건수)’와 ‘⑦신규주택 건설 착수 건수’, ‘⑧신축과 리모델링을 위한 지출규모’, '⑨국민소득 계정상의 주택건설 투자 규모’ 등이 살펴봐야 할 지표로 선정됐다. 부동산 관련 지표는 아니지만, '⑩고용지표'도 아주 중요하다. 고용상황과 부동산 시장이 밀접하게 연관되어 있기 때문이다.

베이커는 “지표를 살펴볼 때 기준 시점이 중요하다”며 “예를 들면, 미국은 경제가 1990~1991년 경기침체의 여파에서 완전히 벗어난 1990년대 중반을 기준으로 살펴보면 현재 상황을 제대로 가늠해 볼 수 있다”고 말했다.