`뜨거운 감자` 전셋값 상한제..독일까 약일까

[이데일리 박철응 기자] 전셋값 상승세가 그칠 줄 모르면서 일부에서 특단의 대책으로 제기하는 전셋값 상한제에 관심이 집중되고 있다.

민주당은 8일 전월세대책 특별위원회 회의를 열고 전셋값 상한률 등을 논의했으며 이를 토대로 전셋값 상한제를 당론으로 정할 방침이다.

이는 전셋값의 과도한 상승을 막기 위해 아예 일정 수준 이상 올리지 못하도록 제한하는 것이다. 민주당은 상한률을 5%로 고정시키는 방안과 물가상승률을 감안해 유동적으로 정하는 안을 놓고 저울질 하는 것으로 알려졌다.

서민들의 주거 안정을 위해 시급히 도입해야 한다는 주장이나 정부와 여당은 과도한 재산권 침해이며 오히려 전셋갑 상승을 부추길 것이라며 반대하고 있다.   ◇ 개인간 거래인데..위헌 논란

각 개인간의 거래에 상한률을 정해놓고 통제하는 것은 재산권 침해로 위헌 소지가 있다는게 일반적인 반대 논리다. 실제로 과거 김영삼 정부 시절 1인당 택지 소유를 200평으로 제한한 택지소유상한제가 헌법재판소에서 위헌 판결을 받은 적도 있다.

하지만 민주당은 전셋값 상한제가 `재산권 행사 자체를 제한하는 게 아니라 재산 운영에서 발생한 이익금의 실현 규모를 공공 복리 차원에서 제한하는 것`이란 주장을 펴고 있다. 또 독일과 영국 등 유럽에서는 상한제 입법이 보편화돼 있다는 것이다.

전셋값 상한제를 주장하면서도 상한률을 고정하는 것은 문제 소지가 있다는 시각도 있다. 조명래 단국대 교수는 "택지소유상한제가 위헌 판결을 받은 것은 200평으로 상한선을 고정했기 때문"이라며 "물가상승률과 연동해서 전셋값을 유연하게 제한하는 것은 위헌 문제를 잠재울 수 있다"고 말했다.

◇ 1989년 전셋값 폭등 재현될까

상한제 도입을 반대하는 보다 현실적인 이유는 제도 도입에 앞서 전셋값을 오히려 폭등시키고 공급을 축소시킬 것이란 우려다.

1989년 전세 임대기간을 1년에서 2년으로 늘릴 때도 집주인들이 미리 전셋값을 대폭 올려받은 전례가 있기도 하다. 가격이 통제되는 상황을 앞두고 임대료를 높이려는 것은 지극히 자연스러운 현상으로 보인다.

또 임대료를 시장가치만큼 받을 수 없는 상황이 고정되면 집을 사서 세를 놓기보다는 다른 투자대상을 찾게 될 것이란 분석이다. 결국 전셋집 공급이 더 줄어드는 결과를 낳는다는 것이다.

이에 대해 민주당은 1989년 당시와 현재 상황은 다르다는 주장이다. 과거에는 정부의 사전 대비가 충분치 않은 상태에서 임대차 보호기간 연장과 보증금 중 우선변제액 확대 등이 함께 시행돼 부작용이 컸다는 것이다.

하지만 이번에 도입하려는 전셋값 상한제는 이미 임대차보호법 시행령에서 규정하고 있는 5% 상한제를 임대차 갱신 시에도 적용하자는 것이어서 다르다는 설명이다. 제도 시행에 앞서 다소 전셋값 상승은 있겠지만 폭등은 없을 것으로 보고 있다.

2001년 계약갱신 청구기간을 5년으로 하는 상가건물임대차보호법 제정 당시에도 임대료 급등 우려가 있었으나, 실제로 85% 가량은 보증금이 오르지 않았다는 사례도 제시하고 있다.

다시 말해 전셋값 상한제 도입에 앞선 상승은 `과도기적이고 불가피한 현상`이란 시각이다.