"강남 전세값 강세 예상..부동산 선별 투자 시점"

[edaily 한상복기자] 올해에는 부동산 매매에 비해 전세거래가 활기를 띨 것이며, 특히 서울 강남의 경우 전세값이 강보합을 보일 것으로 예상됐다. 그러나 투자대상별 차별화가 심화될 가능성이 커 공격적 투자를 자제하고 선별적인 보수투자로 전환하는게 바람직할 것으로 지적됐다. 고종완 RE멤버스 대표는 15일 굿모닝신한증권과 신한은행, 조흥은행 등 3사가 군인공제회관에서 강남지역 고객을 대상으로 공동 개최한 부동산·증시 합동설명회에서 이같이 전망했다. 이날 합동설명회는 강남 도곡지역 고객 및 인근 주민 300여명이 참석했다. 고대표는 이날 설명회에서 "단기적으로는 정책변수에 따른 수요위축으로 강남권, 재건축시장이 연말까지 전반적으로 거래공백 및 하향안정화를 보일 것으로 예상되나 중장기적으로는 금리와 수급, 미국시장에 연동될 것"이라고 내다봤다. 그는 "대세하락론과 상승유효론이 첨예하게 대립하고 있으나 아직 속단은 이르다"면서 "2005년이후 서울 동시분양 등 수도권 공급물량 감소에 따른 가격불안요인이 내재돼 있다는 점을 주목해야 한다"고 설명했다. 아울러 "조정기에는 개발재료 보유상품, 주력보다는 틈새상품, 내재가치대비 저평가 상품을 발굴할 필요가 있다"며 "무차별 묻지마식 공격적 투자는 자제하고 선별적인 위험관리식 보수적투자로 전환하라"고 권했다. 고대표는 "정책 및 사회 트렌드변화, 각종 개발재료 등을 종합적으로 분석한 후 분산투자할 시점"이라며 신도시, 택지개발지구, 도시계획변경, 고속철 및 지하철 개통, 뉴타운지구, 미군기지 이전 등 장기-복합 개발재료가 있는 지역에 선택과 집중전략을 구사할 필요가 있다고 전했다. 다음은 고종완 RE멤버스가 제시하는 2004년 부동산 시장전망. 1)아파트: 약보합세, 단 지역별, 평형별, 주거유형별 차별화심화 -강남권, 강북권, 수도권,신도시, 지방 대도시 차별화 *우리나라는 아파트를 고급 주거문화로 인식, 선호도가 높음(연립, 다세대, 다가구주택보다) 2)분양권: 약보합, 다만 새 아파트가 기존 아파트보다 20~30% 정도 비싼 가격유지 3)재건축: 가격약세, 사업기간 및 수익성에 따른 차별화 -지분별, 단지별 차별화지속(추진속도, 개발이익환수제 도입 여부에 따라 급락 가능성) -수원 이남~대전사이 고속철 및 전철역 인근 저층 중고 주공단지 투자관심 *2004년부터 재건축보다는 리모델링이 활성화 될 것임(동의율 80%, 전용 25.7평 이하는 20% 증축까지 부가세면세 혜택 등) 4)재개발: 강보합, 다만 강남 재건축보다 강북 뉴타운 재개발지구가 유리 -강북 뉴타운지구 -수도권, 충청권 고속철 및 행정수도 이전지 인근 재개발지구 5)단독, 다가구, 다세대: 약보합 다만 입지별, 연수별, 단지규모별 차별화 -단독주택은 쾌적한 주거환경(다가구, 다세대는 교통편리성 및 임대수요가 풍부해야) -10년 이상 된 단독, 다가구, 다세대주택은 재건축, 재개발 재료여부 중요(대지지분) 6)주상복합: 약세, 다만 입지별, 단지규모별, 브랜드별 차별화 -입지, 조망권, 브랜드가치 등 3위일체가 중요 -투기적 가수요가 주종(지금까지는 단기투자가 유리) 6)상가: 보합, 그러나 단지내상가는 인기유지, 쇼핑몰 약세 -단지내상가 -근린상가 -테마형상가 7)오피스텔: 약세 (경기침체 및 공급과잉 우려로) 8)업무용빌딩: 강보합 (세금, 전매 등 정부규제가 적고 금리보다 높은 고정적인 임대수익 가능) 9)토지: 강세 신도시, 고속철개통, 그린벨트해제지 등 개발예정지 투자 유망 - 택지개발지구내 상업, 근생, 단독주택지 - 수도권, 충청권, 강원도 농지 및 임야, 그린벨트해제예정지 등 10)펜션,전원주택: 강보합, 수도권남부, 충청권(고속철개통지) 투자유망