[DTI 완화연장-찬성]"아랫목만 미지근..풀어야 산다"

[이데일리 박철응 기자] 3월말까지로 예정돼 있는 총부채상환비율(DTI) 완화의 연장 여부가 초미의 관심사로 떠올랐다. 정부는 집을 사려는 사람이 줄어 전세난을 야기한다고 보고 DTI 완화 연장을 적극 검토하고 있다. 하지만 반대 편에선 DTI 완화를 연장해줘도 부동산시장에 미치는 효과가 크지 않고 가계와 금융 건전성만 해친다고 주장한다. DTI 완화 조치를 둘러싼 찬반 의견을 두 차례에 나눠 살펴본다. [편집자]

정부가 지난해 8.29대책에서 DTI를 다음달 말까지 한시적으로 금융권 자율에 맡긴 것은 얼어붙은 거래에 훈기를 불어넣기 위한 목적이었다. 자율 적용 기간을 7개월 가량으로 잡은 데서 보듯 한시적인 특별대책이었다.

이후 주택 매매는 다소 활기를 띤 것이 사실이다. 그럼에도 최근 DTI 완화 연장이 힘을 받는 것은 전세난 때문이다. 주택 매매가 보다 활발해지면 그만큼 전세 수요가 줄어들어 수급이 균형을 찾을 것이란 시각이다.

반대로 향후 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지는 상황에서 부동산 관련 금융 규제의 상징처럼 돼버린 DTI 규제가 원상회복되면 주택 매수세를 더욱 위축시킬 가능성이 있다는 것이다.   특히 지난해 말까지 급매물이 소진되면서 거래량이 다소 늘었지만 올 들어 다시 꺾이고 있다는 게 정부와 시장의 관측이다.

◇ "가계대출 증가는 집단대출 때문"

임기흥 신한은행 부동산전략팀 부부장은 "서울 강남을 제외하고는 매매가 대비 전세가 비중이 60~70%까지 올라갔다"면서 "대출 여력을 열어주면 전세 수요가 매수세로 옮겨갈 가능성이 충분히 있다"고 분석했다.

그는 이어 "가계대출 증가를 염려하는데, 이는 주택담보대출보다 신규 아파트 단지들의 중도금이나 잔금 등 집단대출에서 기인한다"며 "LTV(담보인정비율) 규제가 있기 때문에 DTI 완화는 계속돼야 한다"고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원도 "전세 수요자들 중에는 충분히 집을 살 수 있는 능력이 있는 사람들도 많다"면서 "하위계층을 위해서는 임대주택을 많이 확보하고, 구매 능력이 있는 사람들에게는 정부가 살 수 있도록 유도해주는 게 맞다"고 말했다.   부동산시장의 회복 조짐이 조금 보이는데 다시 규제를 해버리면 불씨가 꺼질 것이란 우려다. 이참에 아예 DTI 규제를 없애야 한다는 의견도 있다.

손재영 건국대 부동산학과 교수는 "DTI를 계산할 때 잡히지 않는 소득도 있을 수 있고, 은행들의 건전성은 LTV로 확보할 수 있다"며 "DTI는 노무현 정부 때 집값이 급등하자 비상조치로 도입된 것이므로 아예 없애는 게 정상"이라고 말했다.   ◇ "DTI 풀어도 집값 급등 없다"

현재 부동산 시장 상황으로는 금융 규제를 풀어줘도 집값 급등 우려가 크지 않다는 게 전제다. 매매 활성화가 집값 상승으로, 이는 또 전셋값 상승으로 이어질 것이란 일각의 관측에 대해서도 일축한다.

임기흥 부부장은 "올해 물가상승률을 4% 가량으로 보는데 집값 상승률은 1~3%를 보고 있다"면서 "집값이 7~8% 상승하던 시절이면 몰라도, 현재로서는 집값 상승에 이은 전셋값 상승은 현실성이 없다"고 주장했다.

김덕례 연구위원 역시 "과거에 비해 주택보급률이 높아졌고 보금자리주택에 대한 기대감도 있어서 집값이 폭등하진 않을 것"이라며 "최소한 집을 사도 손해는 안 볼 것이란 신호는 줘야 한다"고 말했다.   정부도 비슷한 시각이다. 물가상승률에 못 미치는 수준의 집값상승률이 유지되는 `연착륙`이 바람직하다는 것. 국토부 고위 관계자는 "집값이 갑자기 떨어지면 가계와 금융권에 미칠 파장이 너무 크다"면서 "물가상승률을 밑도는 수준에서 집값이 소폭 오르는 추세가 이어지면 소득 대비 주택가격(PIR)도 낮아질 것"이라고 말했다.

즉, DTI 완화를 연장하더라도 집값 상승 우려 없이 일부 전세 수요가 옮겨가는 긍적적 효과를 거둘 것이란 게 찬성론의 배경이다.   ◇ "궁극적 전세대책은 아니다"

그럼에도 DTI 완화 연장이 궁극적인 전세 대책과는 거리가 있다는 게 일반적 평가다.

김규정 부동산114 본부장은 "DTI 완화를 연장하면 전세 수요 분산에 일부 도움이 될 것"이라면서도 "그동안 안 하던 걸 새로 하는 게 아니고 금리 상승이 예견되는 상황이어서 거래 정상화로 이어지진 않을 것"이라고 말했다.

김 본부장은 이어 "전세대책으로 본다면 실효가 크다기보다 최소한의 심리적 효과를 주는 것으로 봐야 한다"고 강조했다.

임기흥 부부장도 "최근 전세난은 도심에서 공급이 원활히 되지 않았기 때문"이라며 "2기 신도시가 다 들어서고 입주되기 전까지는 뚜렷한 전세대책이란 있을 수 없다"고 말했다.