"文정부 공급규제에 아파트값 급등..토지임대부 효과 제한적"

[이데일리 신수정 기자] 서울과 수도권 아파트값 급등 이유가 부동산 규제에 따른 장기 공급부족 때문이라는 지적이 제기됐다. 서울시는 오세훈 시장 취임 이후 신속통합기획 제도를 도입해 장기간 표류한 시내 재개발, 재건축 사업에 속도를 내도록 주택정책 기조를 확정했다. 반면 반값 아파트로 불리는 토지임대부 주택은 초기 분양가를 낮추는 효과가 있지만 시장 안정화 효과는 제한적일 수 있다는 지적이 나왔다.

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. (사진=연합뉴스)

15일 여의도 국회도서관에서 열린 ‘서울시-서울정책연구원 주택정책 토론회’에서 서울 및 수도권 집값 상승에 대한 원인과 향후 서울시의 주택정책이 논의됐다.

좌장을 맡은 유경준 국민의힘 서울정책연구원장은 “문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값이 2배 이상 뛴 이유는 각종 부동산 규제로 정비사업을 막아 공급이 막혔기 때문”이라고 지적했다.

뒤를 이어 김선수 서울시 주택정책과장과 조남준 서울시 도시계획과장은 ‘서울시 주택정책 방향’과 ‘신속통합기획을 중심으로 한 민간주택개발 활성화’에 대해 발제했다.

김선수 과장은 “그간 주요 재건축 단지들 경우 정비계획 단계에서 사실상 중단돼 충분한 공급이 이뤄지지 않았다”며 “현재 은마, 잠실5, 여의도 등 주요 재건축 단지에서 간담회를 시작하는 등 그간 중단됐던 행정 절차를 빠르게 진행하려고 노력하고 있다”고 말했다.

그는 정비사업 진행의 발목을 잡고 있었던 규제도 개선이 필요하다고 지적했다. 김 과장은 “현재 강화된 재건축 안전진단 기준을 구조 안정성, 주거환경, 설비 노후도 등을 각각 0.3으로 동일 배점으로 낮추는 방향으로 개정을 요청한 상태”라며 “이외에도 분양가격 및 이중 절차 등으로 분양 시기 결정이 어려워 공급이 지연되고 있어 여러 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

조남준 서울시 도시계획과장은 “2030년까지 서울 시내 아파트 약 56%가 정비시기가 도래한다”며 “신속통합기획 제도를 도입해 장기간 표류한 시내 재개발, 재건축 사업에 속도를 내야 한다”고 강조했다.

인사하는 김헌동 SH 신임 사장 (사진=연합뉴스)

이밖에도 토론회에선 토지를 공공이 소유하고, 건물만 분양하는 토지임대부 주택의 실효성 문제도 집중 논의됐다. 토지임대부 주택은 지난달 취임한 김헌동 서울주택도시공사(SH) 사장이 역점 추진할 것으로 예상되는 공급 형태다.

지규현 한국주택학회장(한양사이버대 교수)은 스웨덴, 네덜란드, 호주, 프랑스, 싱가폴, 홍콩 등 앞서 토지임대부 주택을 도입한 국가들의 운영 실태를 분석한 결과를 토대로 “초기 분양자에 대한 저렴한 주택공급은 대체로 긍정적이나, 주택가격 안정 효과는 확인되지 않았다”고 설명했다.

그는 일반 주택담보대출과 토지임대부 주택을 비교하면서 “주택대출 제약이 크지 않다는 전제 하에 대출이자율과 토지임대료율이 동일하다면 토지임대부 주택을 선택할 이유가 없다”고 했다.

김진유 경기대 스마트시티공학부 교수는 “최초 수분양자에 과도한 이익이 귀속되며 2번째 이용자부터 시장임대료 부담이 커진다”며 “토지비축을 통해 저렴한 택지를 확보한 뒤 대량 공급이 가능한 시점에 추진하는 것이 바람직하다”고 말했다.

이상영 교수도 “토지임대료가 소유주와 분양자간 일종의 제로섬 게임이 될 수 있고, 이를 감내할 토지소유자가 누구인지 명확하지 않을 경우 지속적으로 정책이 후퇴할 가능성이 있고, 공급 규모가 작을 경우 혜택을 본 계층과 보지 못한 계층 간 형평성 문제가 제기될 수 있다”며 부정적 견해를 밝혔다.

김선수 과장은 토지임대부 주택에 적용하는 의무거주 기간 10년, LH 전매 의무화 등 과도한 규제를 개선해야 실제 공급효과로 이어질 것이란 의견을 냈다.