[마켓인]PF 위기 가속 건설업계…“계열지원이 희비 가른다”

[이데일리 마켓in 이건엄 기자]“2024년에는 각 건설사들의 사업 및 재무 리스크가 더욱 빠르게 확대될 것으로 보고 있다. 부동산 경기 저하가 장기화하면서 미분양 부담이 가중될 것으로 예상된다. 이 과정에서 상당수 건설사들이 주택 호황기 이전의 신용등급으로 돌아갈 가능성이 높다. 이에 따라 건설사들의 PF 유동성 문제는 계열지원과 자산 매각 등 비영업적 요소가 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다.”

한국기업평가(034950)(이하 한기평)가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 가속화되는 상황에서 계열지원을 비롯한 비영업적 요소가 건설사들의 희비를 가를 것으로 전망했다. 악화된 부동산 경기를 고려했을 때 건설사 자력으로는 우발채무에 따른 재무부담을 이겨내기 어렵다는 분석이다.

한 건설현장 전경. (사진=이미지투데이)

분양률 제고 통한 리스크 완화 제한적

최한승 한기평 실장은 7일 열린 ‘비우호적 업황에 따른 각사별 리스크 진단’ 웹세미나에서 “PF 관련 유동성 문제는 계열 지원, 자산 매각 등 비영업적 요소의 중요성이 더욱 높아질 전망”이라며 “현재의 주택 경기 상황에서 분양률 제고를 통해서 유동성 리스크를 완화시킬 수 있는 업체는 매우 제한적”이라고 밝혔다.

최 실장은 계열지원의 중요성이 부각되는 이유로 건설사들의 PF 우발 채무 대비 미진한 현금 보유를 꼽았다. 호황기에 아무리 많은 수익을 내더라도 사업 확장 과정에서 대부분의 현금을 소진하기 때문에 PF 위기 대응력이 떨어질 수밖에 없다는 지적이다.

그는 “호황기에 분양을 통해 다수의 현금을 확보했다고 하더라도 다음 사업을 위한 토지 매입, 대여금, 공사 기간 동안의 운전자본 부담 등으로 소진되기 마련”이라며 “건설사 대부분은 침체기에 현금화할 만한 대형 자산을 보유하기 어려운 한계가 있다”고 설명했다.

이어 “필요한 자구 계획의 상당 부분을 계열 지원에 의존할 수밖에 없는 상황”이라며 “계열 지원 가능성을 포함한 건설사의 비영업적 자원과 각사 자금 조달 능력이 신용등급으로 직결되는 한 해가 될 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

한기평은 PF 위기 속에서 계열지원을 기대할 수 있는 건설사로 롯데건설과 신세계건설(034300)을 꼽았다. 실제 한기평은 롯데건설과 신세계건설의 신용등급을 산정하는 과정에서 계열지원을 비롯한 비영업적 요소를 반영하고 있다.

업체별로 보면 롯데건설은 롯데그룹의 자금대여와 메리츠금융그룹의 자금출자 등 전방위적인 지원을 받았다. 현재 롯데건설은 총 2조7000억원 규모의 펀드를 조성하면서 PF 우발채무 위험도를 크게 낮춘 상태다.

롯데건설의 PF 우발 채무는 지난달 9일 기준 5조4000억원이다. 이 중 올해 본 PF로 전환 예정인 1조4000억원과 분양대금을 통해 상환 예정인 5000억원, 올해 이후 만기가 도래하는 장기 대출 1조원을 제외하면 2024년에 만기 연장이 필요한 PF 우발 채무는 2조4000억원 수준이다.

김현 한기평 책임연구원은 “롯데건설은 올해 3월 만기 예정인 메리츠 펀드에 대비하기 위해 시중은행들과 2조7000억원 규모의 펀드 조성을 진행 중”이라며 “2024년에 만기 연장이 필요한 롯데건설의 PF 우발채무는 대부분 해당 펀드를 통해 대응이 가능할 것으로 판단된다”고 설명했다.

신세계건설 역시 계열 지원이 신용등급 산정에 가장 큰 영향을 미치고 있다. 한기평은 신세 신세계영랑호리조트 합병과 신세계아이앤씨의 채권 매입 사례 등 신세계그룹의 지원 가능성이 높다고 보고 있다. 다만 이마트의 영업실적 부진 등 그룹의 지원여력이 약화하고 있는 점과 대구 지역의 저조한 분양성과 등은 좀 더 지켜볼 필요가 있다고 판단했다.

김 연구원은 “신세계 그룹 지원 여력이 과거 대비 약화되고 있는 점은 부담”이라면서도 “신세계건설에 대한 계열 지원 의지를 보여준 것만으로도 유동성에는 긍정적으로 작용할 것으로 판단된다”고 말했다.

신세계건설 대구 빌리브 헤리티지 전경. (사진=신세계건설)

계열 지원 어려운 만큼 불확실성↑

반면 한신공영(004960)과 동부건설(005960)은 계열지원을 기대하기 힘든 만큼 불확실성이 커질 것으로 전망된다. 롯데건설, 신세계건설과 달리 계열 지원에 제한이 따르는 만큼 단기간 내에 재무부담을 완화하기 어려울 것이란 분석이다.

업체별로 보면 한신공영은 인천 영종 등 분양경기 침체 지역의 프로젝트의 착공 전환과 분양성과가 미진하다는 평가다. 동부건설은 단기유동성 리스크는 높지 않지만 한진중공업 인수와 자체사업 관련 용지 매입으로 인한 재무부담이 여전히 높은 상황이다.

김현 한기평 연구원은 “지난해 신용등급이 하향 조정됐던 한신공영과 동부건설은 계열 지원 등을 통한 비영업적 자구책을 기대하기 어렵다는 공통점이 있다”며 “PF 우발 채무 위험도가 높지 않지만 사업 전개 과정에서 운전자본 부담과 투자 부담이 높아져 재무안전성이 저하됐다”고 설명했다.

실제 한기평은 동부건설의 최대 주주가 사모펀드인 만큼 계열 지원 가능성을 반영하고 있지 않다. 동부건설의 최대 주주는 한국토지신탁(이하 한토신)이 투자한 사모펀드 키스톤에코프라임이다. 이는 계열 내 지원 여력이 부족한 한신공영도 마찬가지로 신용등급 산정에 있어 비영업적 요소가 거의 반영되지 않은 상황이다.

김 연구원은 “지난 2016년 동부건설의 회생 절차가 종결된 이후 재무적 투자자인 한토신과의 시너지를 통해 수주 경쟁력을 단기간에 회복한 점은 긍정적”이라면서도 “지원 주체가 사모펀드인 만큼 직접적인 지원에 있어서 구조적 한계가 존재한다”고 말했다.

이어 “한신공영의 경우 그룹 내 주요 계열사 대부분이 시행법인 등 부동산과 관련된 업을 영위하고 있다”며 “그룹 내 한신공영을 지원할 만한 법인이 없는 데다 한신공영이 계열 지원 주체로 기능하고 있다”고 덧붙였다.

(사진=이미지투데이)

PF 리스크 올해 더욱 확대

한기평은 올해 부동산 경기 침체 여파로 PF 우발채무에 따른 건설사들의 재무부담이 더욱 확대될 것으로 전망했다. 올해 건설업계의 향방은 리스크 관리를 누가 더 잘하냐의 문제로 귀결될 것이라는 게 최 실장의 설명이다.

최 실장은 “PF를 포함해 건설업 리스크의 대부분은 분양 성과가 우수하면 자연스럽게 해소되는 것”이라며 “이를 달리 말하면 주택 경기 개선 없이는 PF를 포함한 불확실성 해소도 어렵다고 볼 수 있다”고 말했다.

이어 “미분양으로 대표되는 사업 위험은 올해 본격화될 것으로 전망하고 있다”며 “금리 인하를 예상하는 의견이 많긴 하지만 주택 구매자들이 실질적으로 체감할 수 있는 것은 2025년은 돼야 할 것으로 보인다”고 덧붙였다.

이에 최 실장은 건설사들이 대손상각비로 대표되는 판관비 지출을 관리하는 데 보다 집중할 필요가 있다고 진단했다.

그는 “부분의 건설사들 영업 실적에서는 매출 원가율의 상승만 관찰되고 있는데 2024년에는 대손 반영에 따른 판관비 비율 상승이 건설사의 수익성 개선을 제약하는 요인이 될 것으로 보고 있다”고 설명했다.

한편 한기평은 유동성 위기에 따른 모니터링이 필요한 건설사로 △롯데건설 △신세계건설 △HDC현대산업개발(294870) △GS건설(006360) △코오롱글로벌(003070) △한신공영 △동부건설 등 총 7곳을 지목한 바 있다.