[Q&A]“서울서 6억 주택 보유자, 신규 전세대출 받을 수 있다”

서울 송파구 아파트 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스 제공)

[이데일리 박민 기자] 정부가 지난 17일 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’ 중 ‘전세대출 보증 제한’의 핵심은 대출을 받아 집을 사놓고 다른 곳에서 전세 대출을 받아 사는 것을 막겠다는 것이다. 이는 최근 집값 급등의 한 요인으로 지목된 갭투자(전세끼고 집을 사는 행위)를 차단하기 위한 목적이라는 게 정부의 설명이다.

이번 규제는 당장 다음달 중순부터 시행될 예정이다. 서울 등 전국 48곳 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원(KB시세 기준)을 초과하는 주택을 사게 되면 이후 전세대출은 받을 수 없다. 물론 기존에 살고 있는 집의 전세대출은 계약 기간 만기시 연장도 안된다.

아울러 조정대상지역·투기지역·투기과열지구 등 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받아 주택을 살 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내에 전입해야 한다. 만약 6개월 내 전입을 하지 않는다면 ‘대출약정 위반’으로 기한의 이익이 상실돼 대출이 철회된다. 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것도 제한된다.

※ 다음은 이번 ‘6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안’을 통해 바뀌는 전세대출 보증 제한을 사례를 통해 Q&A 방식으로 정리해봤다.

Q. 투기과열지구인 서울 은평구에서 시가 6억원짜리 아파트를 주택담보대출을 끼고 구매해 보유 중이다. 다음달 이 집을 전세 주고 다른 곳에 전세를 구하고 싶은데 전세대출을 받을 수 있나.

A. 받을 수 있다. 기존 1주택자는 보유 주택 가격이 9억원 이하이면 여전히 전세대출 보증이 나오고 연장도 가능하다. 이번 6·17 대책의 핵심은 ‘3억원 초과 주택 매입’에 포커스를 두고 있다. 규제 시행일(7월 중순) 이전에 이미 아파트를 구입한 상태였다면 이번 대책과 상관없다.

다만 지금은 보유 주택이 시가 7억원이어서 전세대출 보증이 나오지만, 향후 해당 주택이 시가 9억원을 초과할 경우 전세 만기시 재연장이 안된다. 앞서 9억원을 초과하는 주택을 보유한 경우 전세 대출 보증을 제한하고 있어서다.

Q. 현재는 경기도 안양에서 전세 3억원에 살고 있다. 다음달 중순 같은 안양에서 5억원 주택을 매입하려고 한다. 이 경우 기존 전세대출은 계속 유지되는지. 곧바로 회수되는건지.

A. 우선 경기도 안양은 이달 19일자로 투기과열지구 지정 효력이 발생한다. 투기지역·투기과열지구 내에서는 시가 3억원 초과 아파트를 새로 구입하는 경우 ‘전세대출 보증 제한’ 대상에 들어간다.

이에 기존 전세대출은 곧장 회수하지는 않고, 전세 재계약 시점에 연장이 안된다. 즉 재계약 시점에 회수된다.

다만 5억원 주택을 매입하면서 주택담보대출(주담대)을 받는다면, 6개월 내 전입 의무가 더 앞선다. 이에 기존 전세대출 유지는 의미가 없어진다.

Q . 투기과열지구인 경기도 과천에서 6억원 아파트 1채를 보유한 상태이고, 현재 서울에서 전세대출을 받아 살고 있다. 전세 대출 만기시 연장은 가능하나.

A. 가능하다. 규제 시행일(7월 중순) 이전에 이미 아파트를 보유한 사람은 이번 대책 적용대상이 아니다. 다만 이전 대책에 따라 만기 시점에 자신이 보유하고 있는 해당 아파트 가격이 9억원을 넘어간다면 그땐 전세 대출 재연장이 안 된다.

Q . 현재 서울 마포구에서 전세대출을 받아 살고 있는 무주택자다. 목동에 아파트를 사려고 알아보고 있는데, 7월 중순 이후에 3억원 넘는 아파트를 구입하면 전세대출이 곧장 회수되나.

A. 아니다. 이미 전세대출을 보유한 상태이고, 추가로 구입하는 아파트가 3억~9억원 사이라면 당장 회수하지 않는다. 다만 ‘투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 새로 구입’에 해당돼 기존 전세 대출은 만기 시점에 재연장이 안된다.

다만 구매하려는 주택의 가격이 시가 9억원(KB시세 기준)을 초과한다면 앞서 지난 12.16대책에 따라 전세대출은 즉시 회수된다.

Q. 전세대출 규제는 언제부터 시행되고, 어느 지역에 해당되나.

A. 전세자금대출보증 이용 제한은 투기지역과 투기과열지구에 해당된다. 현재 투기과열지구는 △서울 25개 자치구 전역 △경기도 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) △인천 연수, 남동, 서구 △대구 수성 △세종(행복도시 예정지역만 지정) △대전 동·중·서·유성 등 48개 지역이다. 이중 투기지역은 서울 15개 자치구와 세종시 등 16곳이다

은행에서 취급하는 전세대출은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 이 세 곳의 전세보증을 낀 대출이다. 이번 대책을 반영해 보증기관의 내규를 바꾸는 기간이 한 달 정도 걸린다. 다음 달 중순쯤 새로운 규제가 적용될 것으로 예상된다.