다만 고금리로 지식산업센터 등 수익형부동산 시장이 여전히 ‘빙하기’인 만큼 내년 기준금리 인하 여부가 사업성에 주요 변수다. 오른 공사비와 이자비용이 수익성을 낮추는 요소인 만큼 금리 하락으로 이자비용이라도 줄어들면 사업성이 개선될 수 있다.
내년 기준금리 인하 여부, 사업성 ‘주요 변수’
28일 부동산업계에 따르면 인창개발은 이르면 내년 6월 서울 강서구 가양동 CJ 공장부지 일원에 지식산업센터 등 개발사업의 착공 및 분양을 함께 진행할 계획이다. 진교훈 강서구청장은 지난달 13일 ‘가양동 CJ공장부지 개발 일부 허가’를 제1호로 결재했다.
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총 사업비 4조원을 들여 서울 강남구 삼성동 코엑스보다 1.7배 큰 복합시설을 조성하는 게 골자다. 해당 부지는 터가 넓고 마곡 도시개발지구와 인접한 데다 서울지하철 9호선 양천향교역과 가까워서 서울 내 드문 ‘알짜배기’ 부지로 꼽힌다.
B1·B2·B3블록은 산업부지로 만들어지며, 기반시설로 어린이공원과 도로, 주차장이 들어선다. 서울시는 도시관리계획(가양동 CJ공장부지 지구단위계획 및 특별계획구역 세부개발계획) 결정(변경) 및 지형도면을 지난 16일 고시했다.
블록별로는 △1BL 지하 7층~지상 11층, 연면적 2만7064㎡ 규모 업무시설, 판매시설, 교육연구시설 △2BL 지하 4층~지상 12층, 연면적 2만5425㎡ 규모 공장, 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 노유자시설이 지어진다.
본 프로젝트파이낸싱(PF)을 제공하는 금융회사들은 금리를 통상 10% 이상으로 높게 부르는 것으로 전해졌다. 시공사가 시공능력평가순위 10위권이 아닐 경우 금리는 12~13% 수준이다. 법정 최고금리는 20%다.
부동산업계 관계자는 “대우건설이 시공사일 경우 본PF 금리가 10% 정도”라며 “같은 10대 시공사여도 현대차그룹이 모기업인 현대건설은 금리가 조금 더 저렴하다”고 말했다.
가양동 CJ 공장부지 개발사업장은 현대건설이 시공사 및 연대보증인을 맡고 있어서 브릿지론 금리가 5~6% 수준으로 낮다. 한국은행은 오는 30일 금융통화위원회에서 기준금리를 동결할 것으로 예상된다.
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이 사업장 관련 유동화증권은 다음달부터 대거 만기를 맞지만, 기초자산이 브릿지론인 만큼 착공 전까지 계속 연장될 것으로 보인다.
특수목적회사(SPC) 가은하이모가 발행한 1150억원 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)는 다음달 21일 만기가 돌아온다. KB증권은 이 유동화 거래의 주관회사, 업무수탁자, 자산관리자를 맡고 있다.
해당 ABSTB의 기초자산은 가은하이모가 지난달 인창개발과 체결한 대출약정에 따라 지난 9일 인창개발에 실행한 원금 1150억원 대출채권이다.
가은하이모는 지난달 현대건설과 자금보충 및 조건부 채무인수약정서를 체결해서 ABSTB의 상환능력을 높였다. 가은하이모 자산관리계좌에서 인출 가능한 금액이 ABSTB를 상환하는 데 부족할 경우 현대건설은 가은하이모에 이 자금을 대여할 의무를 부담한다.
또한 현대건설이 자금보충의무를 이행하지 않거나 자금보충약정 해제 또는 해지로 자금보충의무를 부담하지 않게 되는 경우 등 사유가 발생하면, 현대건설은 인창개발이 대출약정에 따라 가은하이모에 부담하는 대출원리금 등 일체의 채무를 중첩적으로 인수해서 변제해야 한다.
SPC 위드지엠제십일차가 발행한 560억원 ABCP는 내년 2월 6일 만기다. 이 유동화 거래의 주관회사는 키움증권이며, 기초자산은 위드지엠제십일차가 작년 2월 체결한 대출약정에 따라 인창개발에 대해 보유한 원금 560억원 대출채권이다.
업무수탁자 및 자산관리자도 키움증권이 맡고 있다. 현대건설은 위드지엠제십일차에 대한 자금보충 의무가 있으며, 이를 이행하지 않으면 기초자산 채무를 인수해야 한다.
이밖에 각 유동화증권 만기는 △뉴스타원펌가양 690억원 ABCP 내년 3월 13일(주관회사 KB증권) △굿에스에프제사차 310억원 ABCP 내년 4월 5일(주관회사 우리종합금융) △골든선셋제일차 890억원 ABCP 내년 4월 18일(주관회사 미래에셋증권) △스트롱와이제이제일차 3200억원 ABCP 내년 5월 22일(주관회사 KB증권) △아델라컨설팅 800억원 ABCP 내년 11월 21일(주관회사 부국증권)이다.
현대건설은 인창개발이 굿에스에프제사차, 골든선셋제일차, 아델라컨설팅 등에 부담하는 일체의 채무에 대한 연대보증을 약정했다.