[김용일의 부동산톡] 맹지와 주위토지통행권에 대하여

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지를 ‘맹지’라 하는바, 맹지는 건축인허가를 받을 수 없음이 원칙이다. 맹지의 가치를 높이기 위해서는 도로에 접하는 인근 토지를 매수하거나 임대차, 사용대차, 지상권, 지역권 등을 설정 받거나, 토지사용승낙서를 받는 것을 생각해 볼 수 있는데, 이러한 방법이 여의치 않을 때는 민법상 주위토지통행권을 주장해야 할 것이다. 이번 시간에는 주위토지통행권의 법리에 대해 판례를 중심으로 정리해 보겠다.

민법 제219조 주위토지통행권의 요건 및 내용

주위토지통행권과 관련하여, 민법 제219조는 “어느 토지와 공로(일반인이 통행하는 도로)사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다. 위 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다”고 규정하고 있다.

위 민법 규정에서, ‘공로에 출입할 수 없는 경우’란, 그 토지와 공로 사이에 통로가 전혀 없는 경우뿐만 아니라, 기존의 통로가 있더라도 그것이 토지의 용도에 필요한 통로로 기능하지 못하는 경우도 포함한다. 그리고, ‘출입’이란 토지의 용도에 필요한 출입을 의미한다.

그리고, 주위토지통행권은 통행권자가 그 소유 토지를 이용하는데 필요한 최소한의 범위에서 허용된다. 또한, 주위토지통행권은 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이며, 장래의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.

관련하여 대법원은 “주위토지통행권의 범위는 통행권을 가진 자에게 필요할 뿐 아니라 이로 인한 주위토지 소유자의 손해가 가장 적은 장소와 방법의 범위 내에서 인정되어야 하며, 그 범위는 결국 사회통념에 비추어 쌍방 토지의 지형적, 위치적 형상 및 이용관계, 부근의 지리상황, 상린지 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작한 뒤 구체적 사례에 응하여 판단하여야 하는 것인바, 통상적으로는 사람이 주택에 출입하여 다소의 물건을 공로로 운반하는 등의 일상생활을 영위하는 데 필요한 범위의 노폭까지 인정되고, 또 현재의 토지의 용법에 따른 이용의 범위에서 인정되는 것이지 더 나아가 장차의 이용상황까지 미리 대비하여 통행로를 정할 것은 아니다.”라고 하였다(대법원 96다33433, 33440 판결).

건축허가와 관련해서, 판례는 건축허가를 위해 통행로가 필요하다는 이유로 이에 해당하는 범위의 주위토지통행권이 당연히 발생하는 것은 아니라는 입장이다. 구체적으로 대법원은 “건축 관련 법령에 정한 도로 폭에 관한 규정만으로 당연히 피포위지 소유자에게 반사적 이익으로서 건축 관련 법령에 정하는 도로의 폭이나 면적 등과 일치하는 주위토지통행권이 생기지는 아니하고, 다만 법령의 규제내용도 참작사유로 삼아 피포위지 소유자의 건축물 건축을 위한 통행로의 필요도와 그 주위토지 소유자가 입게 되는 손해의 정도를 비교형량하여 주위토지통행권의 적정한 범위를 결정하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다30993 판결).

다만, 건축허가 요건 충족을 위한 2m 도로 확보 규정 등을 참작하여 주위토지통행권의 범위를 노폭 2m로 인정된 사례도 있다(대법원 96다10171 판결).

통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 보상하여할 손해액은 주위토지통행권이 인정되는 당시의 현실적 이용상태에 따른 통행지의 임료 상당액을 기준으로 하여야 하고(대법원 2013다11669 판결), 보상의 방법으로는 일시금과 정기금이 모두 허용된다.

그리고, 통행지 소유자는 원칙적으로 통행권자의 통행을 수인할 소극적 의무를 부담할 뿐 통로개설 등 적극적인 의무를 부담하지는 않는다. 따라서, 통로개설이나 유지비용은 통행권자가 부담해야 한다. 다만, 통행권이 제대로 기능하기 위하여 필요한 경우, 통행권자는 당초에 적법하게 설치된 담장의 철거를 청구할 수도 있다.

한편, 주위토지통행권은 위 민법 규정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지면 당연히 소멸하게 된다. 따라서, 통행권이 발생한 후에 그 토지에 접하는 공로가 개설됨으로써 통행권을 인정할 필요가 없어지면 그 통행권은 소멸한다. 한편, 앞서 주위토지통행권이 발생했더라도, 그후 주위토지의 현황이나 사용방법이 달라지는 등의 사정변경이 생겼다면, 통행로의 변경을 청구할 수도 있다(대법원 2004다10268 판결).

분할 또는 일부 양도로 인해 맹지가 될 경우 무상통행권

토지분할 또는 일부 양도로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때, 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할된 토지 또는 양도된 토지를 통행할 수 있다. 여기서 토지의 일부 양도란, 1필의 토지의 일부가 양도된 경우 뿐만 아니라, 일단으로 되어 있던 동일인 소유의 수필의 토지 중 일부가 양도된 경우도 포함한다(민법 제220조, 대법원 2004다65589 판결).

다만, 이러한 경우들에 있어서는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권과 달리 보상의 의무가 없어 무상통행권이라고 한다. 한편, 무상통행권의 경우는 해당 당사자 사이에만 발생하고, 해당 토지를 다시 매수한 자 등 특정승계인에게는 적용되지 않는다. 따라서, 특정승계인의 경우에는 앞서 언급한 민법 제219조의 주위토지통행권 요건 및 일반원칙으로 돌아가 주위토지통행권의 유무를 가려야 한다(대법원 84다카921 판결).

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사