(稅개편)④`공시가격` 과표 첫 적용, 문제없나

[edaily 김수헌기자] 오는 7월부터는 예정대로 주택에 대한 양도·상속·증여 등 국세를 매길 때 집값 기준이 되는 과세표준이 국세청 `기준시가`에서 건설교통부 `공시가격`으로 바뀐다. 공시가격은 앞으로 재산세와 취·등록세 등 지방세와 종합부동산세 과세표준으로로 적용될 예정인데, 일부 지역의 경우 과표가 많이 오를 전망이다. 단독과 연립주택, 아파트 등 주택형태와 지역, 노후정도 등에 따라 기준시가 대비 공시가격 변동에 차이는 있겠지만, 그동안 집값이 많이 오른 수도권 일부와 충청권 일부 지역은 대체로 집값 상승분이 공시가격 평가에 그대로 반영될 것으로 보인다. 따라서 기준시가 적용시보다 세부담은 좀 더 늘어날 가능성이 높아 조세저항도 예상된다. 특히 주택공시가격 산정조사 자체가 짧은 기간에 부실하게 이뤄져 지역마다 편차가 크다는 지적도 일고 있어 논란이 되고 있다. 여기에다 부동산 실거래가 신고를 의무화 한 부동산중개업법이 국회에 계류돼 있어 법 통과시 내년부터는 과세표준을 실거래가로 다시 바꿔야 하는지에 대해서도 정부가 고민해야 할 상황이라, 이래저래 정부의 조세정책에 국민들이 눈길이 집중되고 있다. ◇서울 강남 등 공시가 불만..조정여부 관심 건설교통부는 지난 1월 전국에서 13만 5000호의 표준주택을 골라 공시가격을 평가산정했다. 단독, 연립주택의 경우는 그동안 토지와 건물을 구분해 각각 공시지가와 기준시가를 적용, 합산한 금액을 과세표준을 활용해왔다. 그러나 이번 표준주택 조사에서는 토지와 건물을 통합해 평가한 통합 공시가격을 산정한 것이다. 그리고 이를 바탕으로 시군구가 전국 개별주택가격 산정해, 일반인 열람과 의견제출을 거쳐 이달 30일 1차 공시가격을 발표한다. 최종결정은 이의조정 과정을 거쳐 6월말에 있을 예정이다. 재경부는 단독, 연립, 아파트 등 총 주택수 1270만호 가운데 1만 7400건(0.14%)정도가 공시가격에 이의를 제기했다고 밝혔다. 그러나 서울 강남구와 서초구의 단독주택 소유자들은 10% 정도가 공시가격이 높다는 이유로 이의를 신청, 조정여부에 관심이 쏠리고 있다. 아파트(전국 650만호)의 경우 그동안 국세과표로 국세청이 이미 토지분과 건물분을 통합한 기준시가를 적용해왔기 때문에, 공시가격체제로 바뀌어도 과세표준액에 큰 변화는 없을 것으로 보인다. 물론 최근 집값이 크게 올랐다면 당연히 공시가격 상승도 예상된다. 재산세와 같은 지방세 산정때는 아파트의 경우에도 토지와 건물이 구분평가됐으나, 내년부터는 종부세 도입과 함께 건설교통부 공시가격이 활용된다. ◇세부담 어떻게 바뀌나 집값 급등으로 주택이나 토지투기지역, 거래신고지역 등으로 묶인 곳은 이미 실거래가 신고가 의무화됐기 때문에 공시가격 전환 이후에도 주택거래와 관련한 세부담에는 변화가 거의 없을 것으로 보인다. 서울 강남이나 수도권 일부 지역 등이 대표적이다. 그러나 사고 파는 거래가 아니라 상속이나 증여를 할 경우는 공시가격 인상의 영향에 따라 세부담이 증가할 것으로 예상된다. 물론 상속이나 증여의 경우도 실거래가 신고가 원칙이긴 하지만, 현실적으로 상당수가 기준시가를 적용받아 왔다는 점을 감안하면 공시가격이 많이 오른 지역은 세부담을 피할 수 없게 됐다. 공시가격 도입 이후 양도세는 매각시점과 취득시점 모두 `공시가격`을 기준으로 매각차익을 계산해야 한다. 세법상 판 시점과 산 시점의 가격기준이 똑같아야 하기 때문이다. 그런데 공시가격은 올해 처음 정해지기 때문에 과거 산 시점의 공시가격은 없다. 그래서 산 시점 공시가격은 별로로 환산해야 한다. 방법은 매각시점의 기준시가과 공시가격 변동비율만큼을 산 시점의 기준시가에 적용, 산 시점 공시가격을 환산해주는 것이다. 예를들어 2003년 6월 기준시가 5000만원짜리 집을 산 사람이 내년 1월에 집을 판다고 가정해보자. 그리고 지금 현재 기준시가는 1억원이고 통합 공시가격은 1억 5000만원으로 평가됐다고 치자. 일단 3년 미만 보유상황에서 팔기 때문에 양도세 과세대상이다. 현 시점에서의 기준시가에 비해 공시가격 평가액은 5000만원(1억 5000만원-1억만원)으로 50%가 올랐다. 그렇다면 집을 샀을 때 기준시가 5000만원에도 50% 곱한 금액 2500만원을 더해주면 산 시점에서 공시가격은 7500만원으로 환산된다. 올 7월 이후 양도세 계산은 공시가격에 따르기 때문에 양도차익은 `1억 5000만원-7500만원=7500만원`으로 나온다. ◇과세 원활할까? 문제점은 정부는 이같은 주택 공시가격 제도가 안착될 것이라고 밝히고 있다. 하지만 허점이 많다는 비판도 만만치않다. 아파트처럼 단독주택과 연립주택 등도 시가에 맞게 양도,상속, 증여, 취등록세, 재산세 등 과표기준을 제대로 정하자는 것이 제도도입 목적인데, 사전조사에 부실흔적이 있다는 것이다. 정부는 전국 1270만호 중 지난 이달 1일~20일까지 들어온 이의신청이 전국적으로 0.14%에 불과하다고 밝혔다. 하지만 이는 공시가격 열람을 한 사람들이 매우 적었다는 사실을 감안하면 앞으로 실제과세 단계에서는 적지않은 저항이 있을 수도 있다. 또 서울 강남구와 서초구 등은 이의신청률이 10%를 웃돌 정도로 민원이 많은 상황이다. 애초 표준주택 자체가 전체 조사대상 주택의 3%선에 불과해 대표성이 약했다는 지적도 있다. 전문가들은 "정부가 4월말까지 공시가격을 발표하겠다고 밝혔던 일정에 맞추기 위해 3개월여라는 촉박한 기한을 정해놓고 조사를 끝낸 것 같다"면서 "앞으로라도 조사기간과 조사인력을 보강해 공시가격 재조정을 확실하게 할 필요가 있다"고 말했다. ◇내년 실거래가 과표로 정해지나 한편, 현재 국회 계류중인 부동산중개업법 개정안이 국회에서 통과돼 내년부터 실거래가 신고제도가 시행되면 정부는 다시 한번 부동산 과표설정을 놓고 고민할 것으로 보인다. 지금의 공시가격을 다시 실거래가 체제로 다시 전환시켜야 할지 여부를 결정해야 하기 때문이다. 정부는 법 통과시 취득세, 등록세가 실거래가로 과세돼 거래세 부담이 늘게 되므로 지방자치단체가 여건에 따라 보유세 감면조례 등을 통해 거래세 부담 증가분 부담을 줄여줄 것이라고 밝히고 있다. 그러나 지자체에 자율조정권이 부여된 재산세 등은 이렇게 한다치고, 양도,상속, 증여 등 국세에 대한 실거래 적용 여부에 대해서는 정부가 아직 해법을 찾지 못하고 있다. 실거래가 적용여부를 신중하게 검토할 것이며 아직 결정된 것은 없다는 것이다.