[김용일의 부동산톡] 부동산명의신탁 중 양자간 명의신탁의 법리 및 효력

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁이란 대내적으로 신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기명의만을 수탁자 앞으로 한 것을 말하고, 이러한 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다. 명의신탁에는 양자간명의신탁, 3자간명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 부동산명의신탁 중 양자간 명의신탁, 즉 원래 자기 앞으로 등기가 되어 있던 자기 소유의 부동산에 대해 명의만 다른 사람의 명의로 다시 이전해 놓는 명의신탁의 법리와 효력 등에 대해 정리해 보겠다.

양자간 명의신탁의 법리와 효력

최근 대법원은 양자간 명의신탁의 기존 법리에 대해 재확인하는 판결을 하였다. 결론만 말하면 기존 소유자가 차명 등기자에 대해 소송을 통해 등기 명의를 회복할 수 있다는 것인바(대법원 2019.6.20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결), 여기에서 관련하여 정리해 보겠다.

부동산명의신탁 중 양자간 명의신탁의 법리에 대해 구체적으로 말하기에 앞서 우선 정리해야할 것은, 양자간 명의신탁이란 원래 자기 앞으로 등기가 되어 있던 자기 소유의 부동산에 대해 명의만 다른 사람의 명의로 재차 이전해 놓는 형태의 명의신탁으로서, 통상적으로 부동산 명의신탁을 이용한 매매에서 자주 활용되는 소위 계약명의신탁과 구별해야 한다는 것이다.

계약명의신탁이란 애초에 부동산을 매수하면서 다른 사람의 명의로 매매계약서를 작성하고, 매도인에게서 다른 사람의 명의로 바로 등기가 되는 것, 즉 진정한 소유자 앞으로는 소유권등기가 되어있던 적이 없던 경우를 말한다.

계약명의신탁은 양자간 명의신탁과는 달리 진정한 소유자는 차명 명의자를 상대로 소송을 통해 부동산 등기 명의를 이전 받을 수 없다. 다만, 매도인이 위와 같은 명의신탁 사실을 몰랐던 경우, 진정한 소유자는 애초에 매도인에게 지급했던 매매대금 상당만 차명 명의자에게 부당이득반환으로 요구할 수 있을 뿐이다.

다시 양자간 명의신탁으로 돌아오면, 양자간 명의신탁이란, 부동산의 소유자 기타 물권자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고 그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁을 말하는바, 1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하, ‘부동산실명법’)에 의하면, 명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동 역시 무효이므로, 명의신탁 부동산에 대한 소유권은 명의신탁자(진정한 소유자)에게 남아있게 된다. 이에 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 원인무효를 이유로 소유권이전등기말소소송 또는 진정명의회복을 위한 소유권이전등기청구소송을 하여 등기 명의를 회복할 수 있는 것이다.

양자간 명의신탁에서 명의수탁자가 부동산을 처분시 효과와 형사문제

양자간 명의신탁의 경우 원래 등기명의를 갖고 있던 자가 진정한 소유자이므로 단순히 명의만 이전받았던 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서는 물론이고, 제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장할 수 없다.

다만, 부동산실명법에 의하면, “명의신탁약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다(법 제4조 제3항).”고 규정하고 있는바, 명의수탁자가 위 부동산을 임의로 매매, 증여 등 처분하거나 근저당권설정시 제3자는 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지에 관계없이 유효하게 소유권을 취득하고 근저당권등기를 취득함이 원칙이다.

다만, 명의수탁자는 대내적으로 명의신탁자 소유인 부동산을 처분한 것이므로, 명의신탁자에게 처분당시의 부동산 시가 상당에 대한 손해배상책임이 있고, 형사적으로는 횡령죄의 처벌을 받는다.

그러나, 여기에도 예외가 있는데, 제3자가 명의신탁관계를 알았던 것에서 더 나아가 명의수탁자에게 매도 또는 담보의 제공 등을 적극적으로 권유함으로써 명의수탁자의 배신행위(횡령)에 적극 가담한 경우에는, 명의신탁부동산에 관한 명의수탁자와 제3자 사이의 계약이 반사회적 법률행위가 되어 무효이고, 따라서 제3자의 소유권취득은 무효라는 것이 판례의 입장이다(대법원 91다29842 판결).

명의신탁약정이 유효한 경우, 종중, 배우자간, 종교단체

한편, 부동산실명법은 명의신탁 약정이 무효라는 원칙에 예외를 두어, 종중, 배우자간, 종교단체의 경우 명의신탁약정이 유효하다고 규정하고 있다. 예를들어, 종중이 종중땅을 종중원에게 명의신탁하여 종중원 앞으로 등기를 해 놓았다면 위와 같은 명의신탁은 유효이므로, 종중은 명의수탁자인 종중원을 상대로 원인무효를 이유로 소유권이전등기말소소송을 제기할 것이 아니라, 유효한 명의신탁관계를 전제로 그 명의신탁의 해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기소송을 통해 등기명의를 이전받을 수 있다.

다만, 농지(전, 답, 과수원)의 경우는 농지법에 따라 종중 명의로 등기를 할 수 없는 것이 원칙이지만, 처분금지가처분신청을 하여 명의자인 종중원이 해당 농지를 처분하지 못하도록 해 놓고, 나아가 소유권이전등기소송을 하여 승소판결을 받아 놓을 경우, 향후 상속 문제가 발생하는 등 시간이 흘러도, 종중의 소유권을 인정받고 명의자 종중원 또는 그 상속인들이 해당 농지를 처분하지 못하도록 할 수 있다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사