[대박땅꾼의 땅스토리]4m 이하 도로에는 집을 지을 수 없을까

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 건축을 하고자 하는 토지는 4m 이상 너비 도로를 확보하지 못하거나 2m 이상 토지와 도로가 접하지 않으면 건축을 못한다는 사실을 조금만 공부한 사람들은 알고 있는 사실이다. 이런 조건에 예외는 없는 걸까? 무슨 일이든 그렇듯 늘 예외는 존재한다.

첫 번째는 비도시지역의 ‘면’일 경우다.

토지는 크게 ‘도시지역’과 ‘비도시지역’으로 나뉜다. 이때, 비도시지역의 ‘면’ 지역은 건축법에서 정한 2m 이상 접도의 의무를 적용하지 않는다. 따라서 이 지역은 대게 도로의 폭이 2m 이상이면 건축이 가능한 경우도 있으니 지자체에 확인을 해보는 것이 좋다

한편, 지역별로 비도시지역의 ‘동’과 ‘읍’에서도 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준이 완화하는 경우가 있다. 예를 들어 해당 지역에서 지원하는 사업 등 (버섯 재배시설, 축사) 을 하는 경우에는 지자체의 허가권자에게 건축 허가를 요청할 수 있다.

두 번째는 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받을 때이다.

말 그대로 건축물 출입에 지장이 없다고 인정받는 경우가 있다. 광장이나 공원, 유원지 등 건축이 금지되고 통행에 지장이 업는 빈 땅은 허가만 받으면 2m 이상 도로에 접하지 않아도 된다.

또 맹지더라도 농막 등을 설치하는 경우에는 ‘도로 4m 폭, 2m 접함’의 기준에 해당하지 않아도 설치할 수 있다.

세 번째는 농로인 경우다.

시골에서 흔히 보이는 길은 잘 포장된 도로가 아니라 마을의 안길이나 농로인 경우가 많다. 진입로는 도시/군 계획도로 혹은 시/군도, 농어촌도로에 접하는 것을 원칙으로 한다. 위와 같은 도로(도로법에 의한 도로)에 접하지 않은 경우 진입도로의 폭은 개발행위 규모에 따른 교통량을 고려해 적정 폭을 확보해야 한다.



단 차량 출입 가능한 기존에 만들어진 마을의 안길 및 농로에 접하거나, 차량통행이 가능한 도로를 개설하는 경우. 농업, 어업, 임업용 시설로 부지면적 1000㎡ 미만이고, 1종 근린생활시설 및 단독주택을 건축하는 경우에는 도로 확보기준을 따르지 않아도 된다.

마지막으로는 건축선을 주목해보자.

건축선은 도로와 접한 부분에 건축할 수 있는 선을 말한다. 그러니까 이 건축선을 기준으로 건축할 수 있는 셈이다. 이 건축선은 4m 폭의 도로의 기준으로 수평기준 가운데가 중심선이 된다. 즉, 4m 도로를 기준으로 하면 중심으로부터 2m 양옆의 대지와 도로의 경계선이 건축선이 된다.

그런데 이 소요 너비에 못 미치는 경우가 있다. 즉 폭이 4m가 안 되는 경우에는 그 중심선으로부터 소요 너비의 2/1 수평거리만큼 물러난 선을 건축선으로 한다. 물러나는 이유는 건축법의 기준 너비인 4m를 맞추고자 함이다.

더불어 도로의 반대쪽에 경사지나 하천, 철도, 선로부지가 있는 경우에는 도로경계선에서 소요 너비에 해당하는 수평거리의 선을 건축선으로 한다. 즉 4m 폭을 맞추기 위해 건축선이 훨씬 후퇴되는 것이라 이해하면 쉽다.