[김용일의 부동산톡] 부수적 채무불이행과 부동산계약파기

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산매매계약시 상대방이 채무불이행을 하면 계약해제를 할 수 있음이 원칙이다. 다만, 상대방의 채무불이행은 주된 채무에 대한 것이어야 하고, 부수적 의무에 대해서는 불이행하더라도 계약해제를 할 수 없음이 원칙이다. 또한, 부동산에 가처분, 가압류, 근저당권설정등기 등의 제한이 있을때 계약해제가 가능한지가 실무상 문제되는 경우가 있는바, 이것들에 대해서도 정리해 보겠다.

부수적 채무 불이행과 부동산계약파기

부동산 매매계약의 경우 특약사항 또는 이면계약으로 여러 가지 의무를 정하는 경우가 있는데, 상대방이 그 의무를 위반시 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 매매계약의 목적이 달성되지 아니하여 매도인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고, 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 매매계약 전부를 해제할 수 없음이 원칙이다.

또한, 주된 채무와 부수적 채무의 구별기준으로 대법원은 “계약을 체결할 때 표명되었거나 그 당시 상황으로 보아 분명하게 객관적으로 나타난 당사자의 합리적 의사에 의하여 결정하되, 계약의 내용ㆍ목적ㆍ불이행의 결과 등의 여러 사정을 고려하여야 한다.”고 하였다(대법원 2005다53705 판결). 다만, 외관상 부수적 채무더라도 그것을 불이행함으로써 계약의 목적을 실질적으로 달성할 수 없다면, 그 불이행을 이유로 계약해제가 가능한 경우도 있을 것이다.

구체적으로 판례를 보면, ①다운계약서 작성을 합의한 경우, 그 의무이행은 원칙적으로 매매계약의 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과하므로, 이를 사유로는 계약해제를 할 수 없다고 하였고, ②부동산매매계약서의 일부 특약조항을 위반시 그에 대한 위약금 조항이 있는 경우에는, 상대방은 위약금청구를 하여 불이행으로 인한 권리침해상태를 회복할 수 있으므로, 이를 위반했다는 사유만으로는 원칙적으로 계약해제를 하기 어렵다고 한 것이 있다.

매매 부동산에 가처분, 가압류, 근저당권설정등기가 있는 경우

매매계약 체결후 목적 부동산에 다른 사람의 가처분등기, 가압류등기, 근저당권등기가 되었다고 하여도, 그 사실 자체만으로는 계약해제를 할 수는 없다는 것이 판례의 기본 입장이다.

구체적으로 가처분등기와 관련하여 대법원은 “아파트에 대하여 채권자의 가처분집행이 되어 있다고 해서 위 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 채권자가 본안소송에서 승소하여 채권자에게 소유권이전등기가 경료되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그친다고 할 것이므로 매수인으로서는 위 가처분집행이 유지되고 있다는 점만으로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없다.”고 하였다(대법원 94다6529 판결).

그리고, 근저당권설정등기 또는 가압류등기와 관련하여 대법원은 “매매목적물인 부동산에 근저당권설정등기나 가압류등기가 있는 경우에 매도인으로서는 위 근저당권설정등기나 가압류등기를 말소하여 완전한 소유권이전등기를 해 주어야 할 의무를 부담한다고 할 것이지만, 매매목적물인 부동산에 대한 근저당권설정등기나 가압류등기가 말소되지 아니하였다고 하여 바로 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능으로 되었다고 할 수 없고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우가 아닌 한, 매수인이 매도인에게 상당한 기간을 정하여 완전한 소유권이전등기의무의 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에 한하여 계약을 해제할 수 있다.”고 하였다(대법원 2000다50688 판결).

한편, 매매목적 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무를 매수인이 인수하고 매매대금에서 그 채무액을 공제하기로 약정하는 경우가 있는데, 이때 근저당권의 피담보채무인수는 법률적으로는 채무인수가 이나라 이행인수로 보아야 하므로, 따라서 피담보채무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없음이 원칙이다.

구체적으로 대법원은 “부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 한 매도인을 면책시키는 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 매수인은 매매계약시 인수한 채무를 현실적으로 변제할 의무를 부담하는 것은 아니며, 특별한 사정이 없는 한 매수인이 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의 의무를 다하였다 할 것이므로, 설사 매수인이 위 채무를 현실적으로 변제하지 아니하였다 하더라도 그와 같은 사정만으로는 매도인은 매매계약을 해제할 수 없고, 다만, 매수인이 인수채무를 이행하지 아니함으로써 매매대금의 일부를 지급하지 아니한 것과 동일하다고 평가할 수 있는 특별한 사유가 있을 때 계약해제권이 발생한다.”고 하였다(대법원 2006다69479 판결).

예를 들어, 매수인이 인수한 피담보채무의 이자를 납부하지 않아, 이로 인하여 매매목적물인 부동산 또는 공동담보로 제공된 다른 부동산에 설정된 담보권의 실행으로 임의경매절차가 개시되었다거나 개시될 염려가 있고, 또한 매도인측이 이를 막기 위하여 부득이 피담보채무를 변제할 필요성이 있는 경우가 아니라면, 이를 이유로 계약해제를 할 수 없다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사