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다주택자 '가족간 거래' 꼼수… 양도세 피하려다 稅폭탄 맞을라

국세청 특수관계인간 '이상 저가 거래' 예의주시
시가 5% 벗어나면 양도세 재산정… 가산세 10%
저가 양수로 인한 이익에는 증여세·가산세 20%
  • 등록 2017-08-21 오전 5:00:00

    수정 2017-08-21 오전 5:00:00

[이데일리 성문재 기자] 8.2 부동산대책에 다주택자 양도소득세 중과가 포함되면서 자녀에게 매매 형식을 빌려 편법 증여에 나서는 사례가 늘고 있다. 현행 세법상 특수관계인 간 거래는 원칙적으로 증여로 추정하지만 매수인이 그동안 돈을 벌어서 저축한 증거가 있고 매도자에게 지급한 정황이 확실하면 매매로 인정받을 수 있다.

그러나 특수관계인 간 거래에서 세금을 회피하기 위해 정상적인 시가보다 현저히 낮은 가격으로 ‘매매’ 신고할 경우 오히려 가산세 역풍을 맞을 가능성이 큰 만큼 주의가 요구된다.

특수관계인 거랜데 시가보다 싸다? 별도 검증

국토교통부와 국세청 등에 따르면 정상적인 시가 범위를 벗어난 특수관계인간 거래의 경우 과세당국이 더 자세히 들여다보고 부당행위 여부를 판단을 강화한다는 방침이다.

현행 법상 부동산 거래가 이뤄지고 나면 중개인 등을 통해 국토교통부에 실거래가 신고가 접수된다. 이는 전산망을 통해 국세청에도 전달이 되는데 시가보다 낮게 매매됐을 때는 거래 상대방 등 신고 내역에 대한 검토가 이뤄진다. 상대가 특수관계인이라면 시가 범위가 얼마나 벗어났는지를 살펴보고 제대로 신고가 안 됐다고 판단시 시가를 기준으로 다시 과세하고 가산세까지 부과한다.

시가의 기준은 당해 부동산이 최근 3개월 사이 거래된 가액이나 감정가액, 수용가액, 공매·경매가액 순으로 적용된다. 이도 없을 경우 해당 물건과 유사한 사례의 매매가격이 기준이 되며 적용이 어려울 경우 매년 1월 고시하는 주택기준시가를 적용한다. 국세청 관계자는 “부자(父子)간 등 특수관계인간 거래는 전산으로 주의깊게 보라는 메시지가 뜬다”고 전했다.

부자(父子)간 거래, 시가 5% 이상 낮으면 부당행위 해당

과세당국이 시가보다 현저히 낮은 가격에 특수관계인 간 거래가 이뤄졌다고 확인하면 부당행위계산부인(不當行爲計算否認) 제도를 적용한다. 부당행위계산부인은 세무계산상 조세를 부당히 감소시킬 목적으로 했다고 인정되는 경우 그 행위나 계산을 인정하지 않는 것을 뜻한다.

3주택을 보유하고 있는 A씨는 정부의 8·2부동산대책에서 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 예고하자 내년 4월 전에 보유 주택수를 줄이기 위해 일단 시가 3억원 짜리 아파트 1채(54㎡)를 아들 B씨에게 시가보다 20% 낮은 2억4000만원에 팔았다고 신고했다. A씨가 2년6개월 전 해당 부동산을 구입할 당시 가격이 2억4000만원이기 때문에 신고대로라면 양도차익은 없다. 이번 거래가 인정되면 양도소득세를 내지 않아도 된다는 뜻이다. 증여가 아닌 매매 거래로 신고했기 때문에 아들 B씨 역시 증여세를 회피한다. 취득세 264만원만 내면 된다.

하지만 A씨는 특수관계인 간 거래에서 시가보다 5% 이상 싸게 팔았기 때문에 부당행위에 해당된다. 국세청은 매도가격을 시가인 3억원으로 가정해 양도소득세를 산정한다. 양도차익 5750만원(기본공제 250만원 적용)에 24%의 세율이 적용되면서 A씨는 양도소득세 858만원을 부과받는다. 국세청은 여기에 과소신고 가산세 10%를 붙여 총 944만원의 세금을 매긴다. 시가 3억원 아파트에 대한 양도소득세를 회피하기 위해 아들에게 저가로 매매하는 꼼수를 부렸지만 과세당국의 그물망에 걸려 결국 1000만원 가량의 세금을 내야했다.

가산세 10~20% 물려..“문제 있다면 빠져나가지 못할 것”

과세당국은 매도인이 회피한 세금뿐만 아니라 매수인이 저가로 양수해 얻은 이익과 관련해서도 탈루된 세금이 없는지 살펴본다. 아들 B씨는 시가 3억원 짜리 아파트를 6000만원 저렴하게 취득하면서 증여세를 피했고 취득세도 축소할 수 있었다. 과세당국은 특수관계인간 매매 거래에서 매수인이 시가보다 30%까지는 저렴하게 취득할 수 있다고 인정하지만 그 이상 싸게 매수한 부분에 대해서는 증여로 간주하고 증여세를 매긴다. 만약 A씨가 시가 3억원 아파트를 40% 싼 1억8000만원에 아들 B씨에게 넘겼다면 30%선을 넘은 10%에 대해 증여세가 부과된다.

반면 해당 부동산의 매수가격이 훨씬 비쌌거나 B씨가 이미 친족공제 범위를 넘어 이번 거래로 증여세가 부과됐다면 이에 대한 가산세는 20%가 적용된다. 매도인 A씨는 과소신고를 했기 때문에 가산세율이 10%지만 매수인 B씨는 증여에 대해 신고조차 하지 않은 셈이기 때문에 신고불성실로 증여세에 대해 20%를 가산한다.

국세청 관계자는 “정상적으로 돈을 주고 샀거나 증여받았으면 문제 없지만 세금을 피하기 위해 비정상적으로 거래했다면 대부분 빠져나가지 못한다”고 말했다.

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