[김용일의 부동산톡]부동산 가격 하락이 예상될 때 매수인의 계약파기 방법

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 얼마 전까지만 해도 아파트 매매계약 후 가격 급등이 예상되어 매도인이 부동산계약파기를 할 수 있는 방법을 묻는 상담이 많았으나, 최근에는 매매계약 후 가격 하락이 예상되어 매수인이 계약파기를 할 수 있는지 여부를 묻는 상담이 많아지고 있다. 이번 시간에는 매수인 입장에서 계약파기를 할 수 있는 방법 등을 정리해 보겠다.

계약금약정에 기해 약정해제를 하는 방법

부동산매매계약시 계약금 약정을 하고 계약금을 지급하였다면, 계약금은 별도의 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정되므로(민법 제565조), 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지(예를 들어 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부 또는 전부를 지급하거나, 매도인이 부동산을 인도하기 전까지), 매도인은 자신이 받았던 계약금의 2배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 자신이 지급했던 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다.

통상적으로 공인중개사무소에서 사용하는 부동산매매계약서 양식을 보면, 위와 같은 취지의 계약금약정에 기한 계약해제 조항이 있는바, 매수인은 매도인에게 위 조항에 따라 계약금을 포기하고 계약해제한다는 취지로 의사표시를 하면 된다. 의사표시의 방법은 카카오톡, 내용증명 등 추후 소송에서 증거로 활용될 수 있는 것이 좋다.

매매계약서에 별도의 약정해제권 특약사항을 추가하여, 그 약정해제권에 기해 해제하는 방법

위와 같은 계약금약정에 기한 약정해제권은 매수인이 이행의 착수, 즉 중도금 또는 잔금의 일부라도 지급한 경우에는 행사할 수 없는 것이 원칙이다. 이행의 착수를 한 경우 상대방은 계약의 이행에 대한 신뢰가 생기는데, 그후 갑자기 계약을 파기하면 예측치 못한 손해가 발생하므로, 이를 방지하고자 함이다.

그러나, 위와 같은 상황에서도 이를 감수하고 계약해제를 할 수 있다는 것에 대해 계약 당사자 쌍방이 합의하였다면 계약자유의 원칙상 그러한 계약은 유효하다.

즉, 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부라도 지급했지만 추후 일방적으로 해제할 수 있는 권리를 확보하고 싶을 때는, 매매계약서 작성단계에서 이에 대해 매도인과 합의하고 매매계약서에 별도로 약정해제권에 관한 특약사항을 기재하면 추후에 해제가 가능한 것이다.

관련하여 법원은 “계약 당사자 사이에 약정된 매매계약 해제권을 행사하는 것은 중도금을 지급한 후에 하더라도 유효하다.”고 판시하였다(대법원 79다832 판결).

예를들어, 매매계약서 특약사항에, “만약 당사자 중 일방이 계약해제를 하고자 할 경우 계약해제가 가능하다. 이때, 매도인의 경우는 계약금을 반환하고 추가로 매수인에게 계약금 상당의 손해배상을 해주어야 하며, 매수인의 경우는 계약금을 포기하고 추가로 계약금 상당의 손해배상을 해주어야 한다.”는 취지로 약정하였다면,

매수인은 이미 중도금 또는 잔금 중 일부를 지급한 상황에서도, 이미 지급한 계약금을 포기하고, 추가로 계약금 상당의 손해배상금을 지급하는 조건으로 일방적으로 계약해제를 할 수 있을 것이다.

이 경우 이미 지급한 중도금 또는 잔금의 일부는 원상회복으로 반환받으면 되고, 만일 이미 지급한 중도금 또는 잔금의 일부가 위에서 말한 계약금 상당의 손해배상금 보다 많다면, 그 차액에 대해 반환청구소송을 하면 될 것이다.

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사