[대박땅꾼의 땅스토리] 지분경매로 나온 경매땅 투자법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 소액 땅 투자를 위한 방법 중에 이제는 가장 많이 알려진 방법이 바로 ‘경매 땅 투자’가 아닐까 싶다. 그런데 경매를 해본 사람은 알 것이다. 경매로 나오는 땅치고서 썩 괜찮은 물건이 많지가 않다는 것을 말이다. 경매정보사이트 등에서는 초보투자자들이 보기에는 상당히 꺼림칙한 문구가 붉은 옷을 입고 눈앞에서 아른거린다. 대게 ‘분묘기지권’, ‘지분매각’, ‘유치권’ 등의 내용이 대부분이다. 이런 아이들을 배제하고서 토지를 보려 하니 이들의 반이상은 투자가치가 없어 보이는 맹지라던가 어떤 규제에 묶인 지역일 가능성이 크다.

경매 땅 투자는 수많은 정보의 바다를 헤엄쳐 그중에서 진주를 발견해야 해 상당히 까다롭다. 더불어 지금처럼 포화상태가 되었을 때는 말이다. 그러다 보니 내 마음에 드는 경매 땅은 늘 경쟁률이 치열한 하다는 것을 조회 수만으로도 예상할 수 있다.

소액으로 하겠다고 경매 땅 투자를 하는 것인데 이래서야 일반토지투자와 다를 게 뭐가 있느냐는 반문도 나오지만 이럴수록 남들은 꺼리는 토지에 과감히 도전해보는 것도 좋은 방법이다. 그것이 바로 ‘지분경매’다.

일반적인 지분투자를 할 때도 고심에 또 고심하게 되는데 강제로 나오는 경매물건에 투자하라니 이건 또 무슨 소리인가 싶을지도 모른다. 지분투자를 권유하지는 않지만 반드시 해야 한다면 몇 가지 전제조건을 달아 투자할 방법을 소개하기도 했다. 지분경매도 마찬가지다. 이 주의사항을 고려해 투자하면 남들의 반값으로 땅 투자를 할 수 있는 노하우가 되기도 한다.

‘개발 호재가 확실하고 실수요자가 아니며 소유지분현황이 3인 미만일 경우’

지분경매로 나온 땅이라는 표시가 있다면 ‘등기부등본’을 확인해 보도록 하자. 보통 경매 땅은 등기부등본이 함께 첨부해 나오기 때문에 몇 명의 지분권자가 있는지 확인할 수 있다. 그리고 소유지분현황 해당 지분이 2분의 1 정도라면 투자를 고려해볼 만하다. 이 경우에는 상대도 지분이기 때문에 필지를 나누고 싶어할 가능성이 많다. 따라서 지분으로 나오더라도 협상이 상대적으로 쉽다고 볼 수 있다.

물론 지분경매로 나온 경매 땅이 투자가치가 있을 때에 한하는 조건이다. 모든 요건이 모두 만족스럽지만 소유현황이 지분이라면 고민을 해봐야 한다는 것이다. 예를 들어 도로에 짧게 붙어 있는 땅이 있다. 그러면 누구든지 도로가 더 많이 붙은 땅을 갖고 싶어할 것이다. 그럴 때는 과감하게 내가 도로가 좀 덜 붙은 땅을 갖고 모양이 좀 더 예쁜 땅을 상대에게 권한다면 좀 더 합의가 잘 이뤄진다. 단, 토지분할은 토지의 용도마다 다르므로 해당 지자체에 문의해볼 필요가 있다.

더불어 지분경매로 땅 투자를 하는 경우 낙찰 후 ‘합의’의 과정이 남아 있는 만큼 이를 상쇄시킬 좋은 개발 호재가 있어 현재의 노력대비 추후 차익이 얼마나 남을 수 있을지를 고민하도록 하자. 그렇다면 지금 불고 있는 광풍에 의해 보이지 않는 꽤 쓸만한 진주들이 눈에 들어올 것이다.