"도심? 녹지? 사업성 없는 걸 어떻게 해요"…갈곳 못 찾는 실버주택

고령인구 973만명인데…노인복지주택은 8840가구
수도권 노인복지주택 분양 불가…자금회수 어려워
인구감소지역 분양 풀렸지만…"수요 없어 줄폐업"
자연녹지지역은 '4층 이하' 건축 제한에 수익성↓
  • 등록 2024-05-30 오전 5:00:00

    수정 2024-05-30 오전 6:59:17

[이데일리 이배운 기자] 우리나라의 ‘초고령사회’ 진입이 임박하면서 앞으로 노인복지주택(실버타운)의 수요도 급증할 전망이다. 이에 건설업계는 노인복지주택 사업을 미래 먹거리로 주목하고 있지만, 규제에 발목이 잡혀 공급 활성화가 쉽지 않다는 지적이 제기된다.
(사진=이미지투데이)
29일 통계청 등에 따르면 지난해 기준 우리나라에서 65세 이상인 ‘고령 인구’는 973만명으로 내년이면 국민 5명 중 1명이 고령자인 ‘초고령사회’로 진입이 확실시되고 있다. 반면 재작년 기준 노인복지주택은 전국 39곳, 8840가구에 그치는 상황이다.

도심에 노인복지주택을 짓는 것은 높은 땅값 때문에 사업성이 떨어진다. 앞서 정부는 2015년 노인복지법을 개정해 노인복지주택의 분양제도는 폐지하고 임대만 가능하도록 했다. 노인복지주택을 불법 분양하거나 개발이익을 악용하는 사례가 빈발한 탓이다.

노인복지주택을 임대만 하는 사업자는 곧바로 수익을 내지 못하고 장기간에 걸쳐 자금을 회수할 수밖에 없다. 아울러 시공에 들어가는 초기 자금 확보에도 어려움을 겪었고 결국 공급 자체가 얼어붙는 결과로 이어졌다.

이에 국토교통부는 지난 3월 분양형 노인복지주택을 재도입하는 내용의 ‘어르신 1000만 시대 건강하고 행복한 노후대책’을 발표했다. 다만 대상지를 수도권을 제외한 ‘인구감소지역’ 89곳으로 한정해 사업성은 여전히 불투명하다는 게 업계의 비판이다.

건설업계 한 관계자는 “노인들은 기존에 살던 지역을 선호하고, 가족과 친구 등 지인과의 교류를 상당히 중요하게 생각한다”며 “그런데 장거리 이동은 신체적으로 부담이 크기 때문에 도심과 먼 곳에서 장기 거주하려 하지 않는다”고 설명했다.

이 관계자는 이어 “비수도권에선 입주자 모집에 어려움을 겪다가 문을 닫은 노인복지주택이 수두룩하고 현재 운영이 잘되는 곳도 서울과 수도권에 집중됐다”며 “그나마도 입주 보증금과 월 생활비가 비싼 탓에 자산이 충분한 노인만 입주 가능한 상황”이라고 지적했다.

이에 업계는 서울·도심과 비교적 가까우면서도 땅값이 저렴한 도심지 인근 자연녹지지역에 노인복지주택을 짓는 방안에 주목하고 있다. ‘노유자시설’로 분류되는 노인복지주택은 자연녹지지역 내 건설이 가능하다.

문제는 건축 규제가 그대로 적용된다는 것이다. 국토계획법 시행령에 따르면 자연녹지지역 안에서는 4층 이하의 건물만 건설할 수 있고 건폐율과 용적률도 각각 20%, 100% 이하로 제한된다. 이 역시 사업성의 발목을 잡는 요인이 된다.

(그래픽= 문승용 기자)
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “노인복지주택은 아파트처럼 분양만 하면 끝나는 게 아니라 식사, 의료 및 간호, 체력단련, 커뮤니티 등 고령의 입주자들에게 필요한 서비스를 지속 제공하는 것이 중요하다”며 “이런 서비스를 원활하게 제공하려면 건물을 크게 지어 일정 규모 이상의 입주자와 운영비용을 확보해야 하는데 4층 이하의 건물로는 쉽지 않다”고 지적했다.

업계는 이러한 문제를 해결하기 위해 임대형 노인복지주택을 도시계획시설에 다시 포함해야 한다고 주장한다. 통상 사회복지시설은 도시계획시설로 분류돼 특정 용도지역에서 건축물 규모 제한 규정이 적용되지 않는다. 그런데 2010년 ‘도시·군 계획시설의 결정·구조·설치기준에 관한 규칙’ 개정안은 분양·임대가 목적인 사회복지시설은 도시계획시설에서 제외하도록 했다.

이와 관련해 건설업계 관계자는 “분양·임대 시설의 공익적 측면을 간과한 제도가 지금의 주거복지 위기 시대를 따라가지 못하는 듯하다”며 “앞으로는 처음 신도시 도시계획을 만들 때 노인복지주택도 필수 인프라처럼 포함하는 방안을 검토해야 할 것”이라고 말했다.

금융지원을 확대해야 한다는 주장도 제기된다. 현재 정부는 사업자가 60㎡ 이하 노인복지주택을 건설하면 가구당 3000만원을 연 5% 금리로 지원하고 있다. 이에 대해 남형권 주택산업연구원 부연구위원은 “무주택 노인용 임대주택 전환자금(가구당 1억원, 연 1.5%)에 비해 지원 금액이 적고 금리도 너무 높다”며 “똑같은 준주택인데도 민간임대주택특별법 적용을 받는 기숙사·오피스텔에 비해서도 지원 규모는 적다”고 지적했다.

남 부연구위원은 이어 “수도권에 있는 노인복지주택은 지금도 임대만 허용하고 있는 만큼, 지원 역시 임대 수준에 맞추는 것이 합리적일 것”이라며 “초고령화 시대 수요에 발맞춰 노인복지주택 공급을 확대하려면 규제 완화뿐만 아니라 정부의 적극적인 지원도 뒷받침해야 한다”고 강조했다.

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