[민간택지 상한제 초읽기]효과 있다 VS 없다…찬반 팽팽

[이데일리 경계영 기자] “높은 분양가로 주변 시세가 오르고 이를 기반으로 다시 분양가 더 높아지는 악순환의 고리를 끊어야 한다.”(경제정의실천시민연합)

“공급 위축과 전매 제한 등으로 분양주택의 희소성을 높이는 등 시장의 왜곡만 심화할 수 있다.”(한국건설산업연구원)

민간택지에 분양가 상한제를 확대 적용하는 방안을 두고 논란이 커진다. 시민단체 등은 찬성 의견을 표하며 하루 빨리 도입할 것을 촉구하고 있다. 10여년 전인 2007년 분양가 상한제를 시행했을 당시 제도 도입 취지인 집값 안정에 실제 효과가 있었다는 것이다.

경실련에 따르면 KB부동산의 서울 아파트 중위 매매값은 분양가 상한제가 시행되는 동안 2008년 말 4억8084만원에서 2009년 말 5억1177만원→2010년 말 4억9506만원→2012년 말 4억7311만원→2014년 말 4억7975만원 등 제자리를 맴돌았다. 그러나 분양가 상한제가 폐지된 직후 2016년 말 5억9828만원→2018년 말 8억4502만원 등으로 아파트 중위 매매값은 수직급등했다. 국책연구기관인 국토연구원도 서울 지역에 민간택지 분양가 상한제를 적용해보니 연간 기준 주택 매매값이 1.1%포인트 떨어지는 효과가 나타났다고 발표했다.

반대 측은 집값 안정 효과가 없을 것이라고 주장한다. 2008년 하반기부터 집값 상승세가 꺾이긴 했지만 분양가 상한제보다 2008년 9월 이후 발생한 글로벌 금융위기가 부동산 시장에 더 결정적으로 작용했다는 판단에서다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]

또 다른 근거로는 최근 집값 흐름을 든다. 건산연에 따르면 2017년부터 올해까지 서울에서 분양된 아파트 대부분은 현재 시세가 당초 분양가 대비 최고 100% 안팎 올랐다. 분양보증 승인을 맡는 주택도시보증공사(HUG)가 정부를 대신해 사실상 분양가 상한제 효과가 있는 가격제한에 나섰는데도 서울 아파트값이 주변 시세를 따라갔다는 얘기다.

아울러 시장 논리에 맞지 않는 정책은 풍선효과를 불러일으킬 수밖에 없다고 강조한다. 두성규 건산연 선임연구위원은 “분양가 상한제가 확대 적용되면 서울 내 재건축·재개발 단지의 일반분양분 물량이 시세보다 20~30% 낮아진 분양가로 분양되면서 수익이 줄 수밖에 없다”며 “조합원 부담은 늘고 사업성이 떨어져 사업 추진이 사실상 어려워질 가능성이 크다”고 봤다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “분양가 상한제 시행을 앞두고 2007년 ‘밀어내기 분양’을 실시하거나 후(後)분양을 택하는 단지가 많았다”며 “이번에 다시 시행한다면 청약 과열 현상이 심해지고 공급 부족으로 신축아파트 값이 치솟을 수 있다”고 진단했다.

업계에 따르면 분양가 상한제를 실시하기 직전인 2003~2007년 민간주택 인허가 물량은 연간 37만호에 달했지만 2008~2011년 연간 28만호로 24% 급감했다. 분양 물량 역시 같은 기간 연간 29만호에서 연간 24만호로 줄었다.

경실련은 공급 축소가 나타나지 않았다고 반박했다. 수도권 민간아파트 인허가 물량은 2006년 9만4000호→2007년 19만4000호였다가 분양가 상한제를 시행한 직후 △2008년 12만호 △2009년 12만7000호로 줄었다. 하지만 2011년 20만8000호→2012년 22만호로 다시 회복세를 보였다고 강조했다.

경실련은 “2007년 제도 시행을 앞두고 밀어내기 분양을 실시하려 한순간 물량이 늘었을 뿐 분양가 상한제 시행 기간 인허가 물량이 종전보다 더 많았다”며 “제대로 된 분양가 상한제와 분양원가 공개로 과도하게 비싼 분양가를 통제하고 지속적으로 주변 시세보다 더 낮은 주택을 공급해야 집값 안전과 서민주거 안정에 도움 될 것”이라고 말했다.

[그래픽=이데일리 이동훈 기자]