[대박땅꾼의 땅스토리]초보자의 토지투자 "도대체 뭘 공부해야 하나요?"

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 필자가 참 많이도 칼럼에서 다루어왔고, 질문을 들어왔던 것입니다. 오늘만 해도 카페 회원님들의 문의게시판이나, 저의 개인 쪽지로도 한 아름씩 오고 있는 질문입니다. 대부분은 부동산에 관심이 있다. 혹은 땅 투자에 관심이 있다. 그렇지만 어디서부터 어떻게 공부를 시작해야 할지 모르겠다는 것입니다. ‘공인중개사 공부가 도움이 되느냐’고 질문하는 분들도 계십니다.

공부라는 것이 정형화되어 있지 않고, 사람마다 자신에게 맞는 공부방법이 다릅니다. 필자는 그들에게 책 백 권을 읽을 시간에 토지투자 세미나에 열 번 참여해보는 것이 낫다고 말합니다. 또 세미나 열 번 참여하는 것보다 현장 답사 한 번을 권하고 있습니다. 오늘은 초보자들이 답사 이전에 어떻게 공부해야 좋을지 다시 한 번 세세하게 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

자, 먼저 공부하는 목적이 뭔지 잘 생각해봐야겠습니다. 부동산에 관심이 많다? 토지에 관심이 많다? 아마도 10명 중 8명은 그 목적이 ‘투자’일 것입니다. 그리고 나머지 2명이(아니 그보다 적을 수도) 학술적이나, 공인중개사로서, 현업종사자로서 이론적 지식이 필요한 경우겠지요.

먼저 학설적(이론적)인 관점에서 보았을 때는 공인중개사 공부 자체가 도움이 됩니다. 기본 단어 하나하나 모르는 것보다 아는 것이 더 도움이 되기 때문입니다. 공인중개사 공부를 하시는 분은 아시겠지만, 사실상 공인중개사는 ‘중개’ 입장에서의 각종 발생할 수 있는 법적인 내용들이 머리가 아픕니다. 하지만, 이러한 점 역시 분쟁사유 등에 공부하시는 분들에게는 도움이 되겠지요. 특히 이런 공인중개사에서 정리된 내용 말고도, 각종 판례를 읽어보면서 다양한 사연들을 들여다보는 것들도 도움이 됩니다. 또, 건축법이나, 공법 등 그 분야는 수없이 많은데요. 이미 이런 학술적인 지식을 쌓으려 하시는 분들은 전문가급의 지식을 가지고 있거나, 현업 종사자들이 자신의 능력 향상을 위하는 경우가 많음으로 초보자들이 무리하게 달려들 필요는 없습니다.

자, 본론으로 들어가 투자관점에서 공부하는 법을 들여다보겠습니다. 사실상 실전에 부딪히면서 자주 접하게 되는 단어만큼 쉽게 이해되는 것이 없습니다. 하지만 기본적으로 알아야겠다 하는 경우. 시중에 나와 있는 책이 참 많죠. 차라리 이런 기초 이론이 잘 정리된 책 3권만 골라 한번이 아니라 세 번 이상씩 읽으며 익숙해지는 편이 좋습니다. 혹은, 인터넷 기초 강의나 세미나 등을 참여해 보는 것도 좋습니다. 이런 식으로 기본(지목, 용도, 맹지, 도로 관련) 등의 기초 이론을 쌓습니다. 그 외에 발생되는 변수를 이론으로 공부하기란 상당히 어렵습니다. 몸으로 느끼고 담당 부서에 전화해 보며 풀어나가는 것이지요.

‘미리 공부할 수 있는 다른 방법은 없나?’라고 질문하신다면, 아마 그것은 투자지역 선정이나, 호재 등을 미리 알거나, 안목을 성장시키는 관점일 것입니다. 가장 기초적인 방법은 국토부 사이트와 친해지라는 점입니다. 국토부에는 대한민국 국민이라면 알아야 하는 국정과제와 국토개발계획 등이 상세하게 제공되고 있습니다.

특히 올해 말에는 제5차 국토종합계획이 정리될 예정입니다. 현재 제공되는 것은 4차 국토개발계획이고, 이 개발계획에는 전 국토를 어떤 방향으로 성장시키고, 어떤 교통이 언제까지 설치될 것인지 나와 있습니다. 이런 국토개발계획을 통해 숲을 본다 하면, 점점 숲 속 나무와 가까워져야 할 작업이 필요합니다. 국토개발계획을 보다 보면 가장 먼저 자신이 사는 지역이 어떻게 발전될 것인지 살펴보게 됩니다.(혹은 내 고향)

이렇게 선정된 지역의 지자체 홈페이지에 가면, 매년 지자체에서 발간하는 혹은 도에서 계획하는 개발비전이나 계획이 공시되어 있습니다. 이것은 전국토개발계획을 세분화한 것이라고 보면 됩니다. 좀 더 구체적이고, 세부적인 해당 지역의 발전 방향을 볼 수 있기 때문입니다. 이런 개발계획은 명시된 기간까지 절대적으로 완성되는 바는 아니지만, 대부분 공시한 기한을 맞춰 사업이 진행되고 있습니다.

더불어, 진행 상황도 일주일에 한 번씩이라도 방문하여 살펴보면 공지사항이나 보도자료를 통해 엿볼 수 있습니다. 혹은 해당 지역신문이 있으므로 이를 살펴보면 도움이 됩니다. 어떤 사업이 언제 계획이 나고, 업무협약을 맺고, 착공에 들어가고, 주민공람회를 실시하는 그 세세한 내용이 제공되기 때문입니다.

필자가 말한 이러한 방법 말고, 각자의 또 다른 방법이 있을 수 있습니다. 하지만 위에서 제공한 이런 공부법은 기본으로 습관화되었을 때 결코 헛수고가 되지는 않습니다.

토지투자, 도대체 뭘 공부해야 할까? 그 고민부터가 시작입니다. 그래서 필자에게 다른 사람에게 묻는 그것부터가 한 걸음입니다. 당신의 궁금증과 해결하는 그 모든 시간을 응원합니다.