[대박땅꾼의 땅스토리]초보경매투자자를 위한 경매입찰과정

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 첫 토지투자를 준비할 때 제법 기웃거리게 되는 곳이 바로 경매다. 경매는 아무래도 소액투자가 가능한 것이라고 여겨지고 서점에 쏟아져 나오는 대부분의 부동산재테크 서적이 부동산경매를 기준으로 이야기하기 때문이다. 우선, 왜 이렇게 서점에 경매사례를 중심으로 한 책이 많은가 고민해보았다. 첫 번째로는 사례를 다양하게 구할 수 있기 때문이다. 급매 등으로도 좋은 토지를 구할 수 있지만, 책이라는 곳에 그것을 녹이기는 상당히 어렵다. 특히나 본인의 투자사례를 몇 권이나 녹여 쓰는 것은 상당히 많은 경력과 시간이 걸린다. 그렇기에 독자들 입장에서도 ‘경매’가 익숙하게 느껴질 수밖에 없다.

그런데 생각보다 많은 책이나, 리뷰 등에서는 경매투자의 노하우는 설명을 잘 해주는데 그 첫 시작인 입찰과정에 대한 설명은 부족하다고 느낀 바가 많다. 필자의 초보시절을 떠올리면 이 당연한 단계를 한번 알고 가는 것과 모르고 가는 것은 천지차이였기에 독자 대부분이 아는 내용이라고 하더라도 오늘 그 이야길 해보려 한다.

우선 입찰의 첫 단계는 집행법원 알아보는 것이다. 경매사이트나 신문 광고 속 경매번호가 있다. 이 경매번호를 검색해보면 경매집행장소를 알 수 있는데 서울물건의 경우 서울중앙지방법원이고, 수원은 수원지방법원 등 부동산물건마다 정해진 법원이 있으니 그곳으로 당일에 찾아가면 된다. 그리고 [경매00계]라는 구체적 장소가 정해지니 이를 참고하면 되겠다.

두 번째 단계는 정보확인과 현장답사다. 이는 모의경매를 할 때도 가봐도 좋고, 실제 경매에 입찰할 때에는 반드시 해야 하는 단계다. 물건을 분석하는데 현장에 가보지 않는다는 것은 운에 맡기는 것과 같다. 물론, 경매보고서에는 미리 제공되는 경매 정보들이 있다. 대부분 주변 교통상황과 현황 등을 알 수 있다.

경매는 다만 유찰이 되므로 맨 처음 경매가 나왔을 때와 비교했을 때 기간이 길어질수록 현황이 달라질 수 있다. 유찰이 많이 되었다는 것은 그만큼의 이유가 있으므로 더더욱 현장을 방문해보도록 하자.

세 번째 단계는 입찰 당일 준비물을 챙기는 것이다.

아무래도 법원과 거래하는 것이다 보니 하나라도 소홀해서는 안 된다. 기본적으로는 입찰자의 신분증, 도장, 입찰보증금인데, 입찰보증금은 보통 10%이지만, 유찰되거나 하는 경우 보증금이 달라질 수 있다. 덕분에 필자는 모든 걸 완벽히 준비하고서도 보증금이 20%였던 걸 깜빡하여 곤욕을 치른 적이 있으니 주의하길 바란다. 참고로 입찰은 본인 말고 대리인도 방문할 수 있다.

네 번째 단계는 법원에 방문하는 것이다.

경매정보를 보고서도 잘 모르겠으면 담당 경매과의 전화번호가 함께 있으므로 위치를 물어볼 수가 있다. 사실 법원경매정보사이트에서 검색해보면 장소, 경매과, 위치 등의 내용이 다 나와 있다.

다섯 번 재단 계는 입찰장으로 향하는 것이다.

법원에 들어가면 검색대를 지나친다. 소지품 검사를 하는 것이다. 이후 이 검색대를 지나자마자 게시판에는 당일 경매 진행 건에 대한 설명이 되어 있다. 취하, 정지, 변경된 내용을 확인하고 안내된 곳으로 이동하도록 하자.

여섯 번째 단계는 입찰장에서 집행관의 안내공지를 듣는 것이다.

집행 전 정형화된 안내공지를 쭉 읽어주는데, 대게 사람들은 아침조회 시간처럼 흘려듣기 바쁘다. 하지만 주의 깊게 들어보면 그 어떤 경매학원보다 자세하고, 꼼꼼하게 경매절차와 유의사항을 설명해준다.

일곱 번째는 기일입찰표와 입찰보증금을 제출한다.

경매가 본격적으로 시작되면 사람들이 우르르 앞으로 나가는데, 이때 집행관이 기일입찰표, 입찰보증금봉투, 입찰봉투를 나누어준다. 1경매물건당 1개씩을 작성해야 한다. 그리고 세 가지 서류 모두 입찰하려는 경매의 사건번호를 기재한다. 잘못 작성하면 수정하지말고, 새로 받도록 하자. 또, 새로 받고 나서 대충 보지 말고 꼭 모든 내용을 쓰자. 그리고 마감 시간 전에 집행관에게 다시 제출하면 된다.

여덟 번째는 영수증을 받는 것이다.

마감 후 집행관은 가장 높은 입찰 금액을 쓴 입찰자에게 경매를 낙찰한다. 그리고 낙찰자에게는 입찰 영수증을 배부하고, 낙찰받지 못한 사람들에게는 입찰 보증금을 돌려준다.

마지막 단계는 대금을 납부한다.

사실 모의 입찰하는 사람은 입찰하지 않겠지만, 실제로 낙찰받으면 낙찰 허가 후 7일 이내 항고가 없으면 1개월 안에 입찰보증금을 뺀 대금을 납부해야한다. 이때 못 내면 다시 경매로 넘어가는 것이다.

글로 표현하느라 간단하게 보이지만 첫 투자 시에는 손이 떨려서 한 건물에서 헤매기도 했다. 0하나를 잘못 적기도 하고, 준비물을 제대로 챙겨가지도 못한 적도 있다. 가능한 독자 여러분은 다른 블로그에 남겨진 법원경매 리뷰 글을 읽어보거나, 실제 입찰 전 해당 법원을 방문해 보는 연습을 한 번쯤 해보길 바란다. 필자의 경험에서 연습은 쓸데없는 짓이 아니라, 쓸모있는 짓이었었으니 말이다.