[대박땅꾼의 땅스토리]소액부동산투자와 관리법

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 초보자가 부동산투자를 하게 되면 나의 예상보다 늘 더 큰 비용이 지출된다. 그러니까 그들 대부분은 토지면 토지 주택이나 상가면 상가 등 투자할 부동산의 매매가만을 투자금으로 고려하기 때문이다. 특히나 소액부동산투자를 계획하고 접근한 사람들에게는 세금이며, 각종 발생하는 각종 비용이 추가될 때마다 짜증이 솟구친다. 초보 투자자들이 이런 식으로 간과하는 부가비용 중에는 부동산관리로 인하여 발생하는 비용들도 존재한다.

필자는 부동산투자 시 그중에서도 상가나 빌딩, 원룸 같은 다가구 주택 등에 투자하게 될 경우에는 구축보다는 신축, 신축보다는 준신축을 염두에 두고 투자분석을 하라고 조언하는 편이다. 이유는 여러 가지를 설명할 수 있지만 그중 관리 측면에서 보면 구축부동산의 경우 가격은 싸나 노후화된 각종 설비로 인하여 이를 정비하는 수고로움이 더 많이 들기 때문이다. 여기서, 같은 이유라면 당연히 신축이 더욱 좋을 것인데 준신축을 선택하라고 하는 이유는 바로 만들어진 신축에서는 설비의 단점이 아직 파악되지 않을 가능성이 존재하기 때문이다.

준신축(3~7년) 지어지고 사람들이 살기 시작하면 문제점이 어느 정도 파악이 가능해진다. 보수해야 할 곳도, 주의 깊게 살펴야 하는 것도, 안정된 부동산이기 때문에 관리비용이 예산범위를 크게 넘나들지 않는다. 맞다. 부동산은 관리가 필요한 투자처다. 통장에 가만히 넣어놓으면 조금씩 이자가 쌓이는 예·적금과는 다르다.

부동산관리는 크게 3가지 방식으로 나눠볼 수가 있다. 직접관리, 위탁관리 그리고 혼합관리다.

직접관리는 말 그대로 소유자 자신이 직접 관리하는 방식이다. 부동산관리법중에서 가장 오래된 방법이다. 보통 개인이 관리가 가능한 단독주택, 연립주택 원룸 정도의 소규모 공동주택을 비롯해 작은 토지 등을 관리한다. 아마, 이 방법이 많은 사람들에게 익숙한 이유는 가장 보편적이기 때문이다. 그만큼 관리비가 절약되고, 소유자의 역량에 따라 하자 등의 발생을 방지하기 쉽다. 단, 기술적인 부분에 대하여 소유자가 미흡한 만큼 미흡한 대처가 되며, 본업 등의 업무에도 차질이 발생하기 쉬울 만큼 광범위하다.

이런 직접관리를 대체하여 나타난 것이 위탁관리다. 위탁관리는 소유자가 관리하지 않고, 전문업자에게 위탁하여 관리한다. 그러므로 소유자는 본업에 열중하고, 합리적인 관리가 가능해진다. 물론 그만큼 비용발생도 높다. 주인보다야 곳곳의 꼼꼼함은 덜할 수 있다.

세 번째 혼합관리는 직접관리와 위탁관리를 혼합한 형태라고 보면 된다. 일부는 소유자가 관리하고, 필요부분만 전문가에게 위탁하여 관리하는 방식이다. 문제점은 책임소재의 선이 불명확해서 위탁전문가의 활용이 충분하지 않을 수 있다는 점이다. 또, 오히려 직접관리의 단점과 위탁관리의 단점만이 발생할 수도 있어 주의가 필요하다.

소액부동산투자 시에는 당연하게도 직접관리 방식으로 투자할 것으로 생각한다. 조금이라도 수익을 높이기 위함이다. 그러나 막상 현실이 되면 자칫 일상에 큰 영향을 끼칠 만큼 피곤해질 수 있는 것이 이 부동산관리다. 너무 욕심부리다 보면 오히려 중한 것을 잃을 수 있는 법이다.

새해 첫날 무리한 계획들을 세워 한 달 만에 더이상 헬스장에 가지 않게 되는 것처럼 너무 힘을 주지 않았으면 한다. 제대로 된 부동산에 투자했다면, 그다음 투자를 고민하는 편이 삶의 질을 올려줄 테니 말이다.