강남권 마지막 선분양…‘서초그랑자이’ 분양가 뜯어보니

서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초그랑자이’ 모델하우스 내 모형도를 관람객들이 살펴보고 있다. 사진=경계영 기자

[이데일리 경계영 기자] 올해 하반기 서울 강남권 분양의 첫 문을 여는 ‘서초 그랑자이’에 관심이 커진다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 깐깐하게 심사하기로 하면서 후(後)분양을 검토하는 고가 단지가 늘어나는 가운데 서초 그랑자이가 강남권 마지막 선(先)분양 단지가 될 가능성이 커졌다. 분양가도 ‘로또 분양’으로 불렸던, 서초 그랑자이의 맞은편 단지 ‘래미안 리더스원’과 동일한 수준이어서 치열한 청약 경쟁이 벌어질 전망이다.

강남권 마지막 ‘로또 단지’ 될까

서초구 서초동 무지개아파트를 헐고 다시 짓는 서초 그랑자이는 지하 4층~지상 최고 35층에 9개동 총 1446가구로 구성된다. 이 가운데 174가구가 일반분양 대상이다. 7월 청약을 접수하는 서초 그랑자이에 눈길이 쏠리는 이유는 강남권 마지막 선분양 단지가 될 가능성이 커서다. 최근 분양보증을 맡는 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역을 대상으로 분양가를 평균 분양가의 최고 105%, 평균 매매가의 100% 이내에서 분양가를 정하도록 하는 등 분양가 심사 기준을 높였다. 이 때문에 강남구 삼성동 상아2차를 재건축하는 ‘래미안 라클래시’ 등 고가 단지를 중심으로 공정률이 60% 이상 진행된 상황에서 분양하는 후분양으로 전환하려는 움직임이 나타난다.

HUG가 분양가 심사 기준을 바꾼다고 발표하기 전에 이미 분양가 심사 과정에 돌입한 서초 그랑자이는 그대로 선분양을 진행했다. 이창엽 GS건설 분양소장은 “고객 사이에선 강남권이 본격 후분양을 택하기 전 마지막 ‘로또’ 상품이라고 본다”며 “후분양을 선택하면 금융비용 등 때문에 분양가가 선분양을 진행할 때의 분양가보단 오를 수밖에 없을 것”이라고 봤다.

서초 그랑자이의 분양가는 가중평균 기준 3.3㎡당 4891만원으로 지난해 11월 분양한 래미안 리더스원의 가중평균 분양가와 동일한 수준이다. 최근 1년 안에 분양한 만큼 가격대를 맞추라는 HUG 의견을 따른 결과다.

서초 그랑자이의 주택형별 분양가를 보면 △전용 59㎡ 11억1900만~13억1800만원 △전용 74㎡ 13억800만~15억6100만원 △전용 84㎡B 14억5200만원 △전용 100㎡ 16억3000만~16억3100만원 △전용 119㎡ 18억9200만원 등이다.

26일 오후 서울 서초구 서초동 ‘서초 그랑자이’ 맞은편에 들어서는 ‘래미안 리더스원’은 10층가량 올라갔다. 사진=경계영 기자

앞서 분양한 래미안 리더스원의 분양가는 △전용 59㎡ 12억6000만~12억8000만원 △전용 74㎡ 14억~15억원 △전용 84㎡ 15억7000만~17억3000만원 △전용 114㎡ 18억~19억9000만원 등이었다. 층수에 차이가 있긴 하지만 전반적으로 서초 그랑자이의 분양가격대가 저렴한 셈이다.

주변 시세와 비교해봐도 ‘로또 단지’라는 평가가 나온다. 2016년 12월 입주한 바로 ‘래미안 서초 에스티지’는 아직 전용 59㎡ 매물이 거래된 적이 없고 KB시세가 평균 16억1000만원에 형성돼있다. 지난해 1월 입주한 ‘래미안 서초 에스티지S’는 올해 들어 유일하게 지난달 전용 84㎡가 17억5000만원(2층)에 실거래됐다.

서초동 W공인중개사는 “올해 서초동 래미안 서초 에스티지와 에스티지S 모두 매매가 거의 이뤄지지 않았고 전·월세만 간간이 거래되는 정도”라며 “전용 84㎡ 기준층을 보면 20억원 안팎에 매매가가 형성돼있다는 점에서 서초 그랑자이 전용 84㎡가 저층이어도 2억원 이상 상대적으로 저렴하다”고 분석했다.

서울 서초구 서초동 ‘래미안 서초 에스티지’ 단지 전경. 사진=경계영 기자

분양물량 모두 가점 적용 대상…예비당첨자 5배수 뽑아

서초 그랑자이의 일반분양분을 전용면적별로 보면 △59㎡B 75가구 △59㎡C 13가구 △74㎡A 19가구 △74㎡B 63가구 △84㎡B 1가구 △100㎡A 1가구 △100㎡B 1가구 △119㎡ 1가구 등이다. 전용 85㎡ 이상 모두 1가구만 뽑아 전량 청약 가점 적용 대상이다.

이번 청약제도로 개편되기 전 청약을 접수한 래미안 리더스원과 서초 그랑자이를 직접적으로 비교하긴 어렵지만 래미안 리더스원은 232가구 모집에 9671명이 청약해 평균 경쟁률이 41.69대 1에 달했다. 당시 청약가점 커트라인은 평균 65.5점에 달했으며 1가구만 나온 펜트하우스 전용 238㎡는 청약가점 만점인 84점이 당첨되기도 했다.

잔여가구가 나올 가능성은 높지 않다고 GS건설 측은 판단했다. 서초 그랑자이는 예비당첨자를 종전 1.8배에서 5배로 늘려 뽑기로 한 규정이 적용된다.

이창엽 소장은 “가점을 잘못 입력하는 등 부적격 당첨자가 나오더라도 예비당첨자를 공급가구 수의 500%까지 뽑기 때문에 예비당첨자 내에서 소화할 것이라고 판단해 무순위 청약 사전접수를 별도로 받지 않았다”며 “청약가점 당첨 커트라인도 높을 것”이라고 언급했다.

서초 그랑자이는 7월 2일 1순위 해당지역을 시작으로 3일 1순위 기타지역, 4일 2순위 각각 청약을 접수한다. 당첨자는 같은달 10일 발표되며 22~24일 당첨자와의 정당계약을 진행할 계획이다.

26일 오후 서울 서초구 서초동 무지개아파트를 재건축하는 ‘서초 그랑자이’ 공사 현장의 모습. 사진=경계영 기자