부동산

[주거 파워시프트] 달라진 부동산 투자패턴..' 메뚜기 투자법' 아시나요?

새 아파트 구입 후 몇년 안에 되팔기
상가·오피스텔 등은 '매매 차익'보다 '임대 수익'
  • 등록 2015-01-07 오전 6:00:00

    수정 2015-01-07 오전 6:00:00

△ 2009년 준공 후 입주 6년차를 맞은 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 아파트는 전용면적 60㎡ 기준으로 분양가 대비 현재 시세가 2억3000만원 정도 올라있다. 새아파트 선호 현상이 확산되면서 입주 10년 미만의 아파트인기가 높아진 결과다. [이데일리 DB]
[이데일리 정수영 기자] 40대 중반의 직장인 김성호(가명)씨는 지난달 경기도 광명시에 들어서는 주상복합아파트 한 채(전용면적 98㎡)를 분양받았다. 계약한 지 한달이 지난 현재 아파트 분양권에는 3000만원 가량의 프리미엄(웃돈)이 붙은 상태다.

김씨의 주택 마련은 이번이 처음이 아니다. 그는 약 7년 전 인근에 있는 재건축 아파트에 투자해 조합원 자격으로 새 아파트를 분양받았다. 당시 4억원대였던 전용 84㎡짜리 이 아파트는 현재 시세가 5억원 중반대다. 김씨는 “5년간 낸 대출이자를 제하고도 1억원 가까운 차익이 생겼다”며 “새로 분양받은 아파트 입주 시기에 맞춰 갈아타기를 할 생각”이라고 말했다.

주택시장에서 최근 유행하고 있는 이른바 ‘메뚜기 투자법’이다. 시세보다 싼 신규 아파트를 분양받은 뒤 단기간에 팔고 다시 새 아파트로 갈아타 시세 차익을 얻는 방식이다. 짧게는 입주 후 만 2년이 지난 시점부터 길게는 5~7년 안에 파는 것이 일반적이다.

주택시장이 실수요자 중심으로 바뀌면서 재테크 기법도 달라지고 있다. 예전에는 장기 투자에 대한 선호도가 높았던 반면 최근 들어선 단기 투자로 패턴이 바뀌고 있다. 아파트 외의 경우 부동산 투자 방향이 시세 차익보다는 수익률을 우선시하는 쪽으로 전환됐다.

◇투지 기간 ‘장기→단기’로

김씨의 사례는 새 아파트 선호현상 확산에 따른 투자 패턴 변화로, 실수요이면서 부동산 투자까지 고려한 경우다. 이는 입주 프리미엄이 준공 10년 미만인 아파트를 중심으로 높게 형성되자 매입 후 5~7년 안에 집을 사고 팔아 시세 차익을 노리는 방식이다.

부동산114 조사에 따르면 지난달 말 기준 서울에서 입주 프리미엄이 가장 많이 붙은 단지는 입주 6~10년차 아파트들이다. 1~5년차가 3.3㎡당 1840만원, 6~10년차 1934만원인 반면 10년이 넘은 곳은 평균 1566만원으로 크게 낮다. 임병철 부동산114 팀장은 “입주 6~10년차 아파트에는 서울 강남권 고가 단지가 포함돼 있어 프리미엄이 더 높게 형성된 것도 있지만, 최근 새 아파트 선호현상이 뚜렷해지면서 입주 10년을 기준으로 매매가 차이가 크다”고 전했다.

이러한 메뚜기 투자자들은 민간아파트보다 공공아파트에 더 많다. 10년 새 두번이나 SH공사의 공공아파트를 분양받아 큰 시세 차익을 얻게 된 박지성(50·가명)씨가 단적인 예다. 박씨는 새 아파트를 분양받은 뒤 그동안 살아왔던 서울 상암동 공공아파트를 최근 팔았다. 강서구 마곡지구 내 새 아파트에 입주하기 위해서다. 공공아파트에서 지역만 다른 공공아파트로 갈아타기한 것으로 박씨는 상암동 아파트를 팔아 2억원 가까운 시세 차익을 남겼다. 현재 살고 있는 마곡 아파트도 1억원 가까운 웃돈이 붙었다.

박합수 KB국민은행 명동스타PB센터 부동산팀장은 “부동산시장이 투자 위주에서 실수요 위주로 재편되면서 재테크 수단도 여기에 맞춰 바뀌고 있다”며 “시장이 하우스푸어라는 아픈 경험을 겪은 이후 장기 투자가 아닌 단기 투자로 패턴이 달라졌다”고 설명했다.

◇투자 방식 ‘매매 차익→임대소득’

실수요자뿐 아니라 여유자금이 있는 투자자들의 투자 패턴도 2~3년 새 크게 달라졌다. 이전에는 매매 차익을 노리고 투자하는 경우가 대부분이었지만 최근엔 임대소득을 기대하는 분위기로 바뀌었다. 상품군도 아파트와 토지 중심에서 상가·오피스텔·소형 건축물 등 고정적 수익이 나는 수익형 부동산으로 전환됐다.

김혜현 렌트라이프 대표는 “과거엔 매매 차익을 많이 기대하다보니 가격이 오르느냐 떨어지느냐가 투자 포인트였다면, 지금은 안정적인 수익을 얻을 수 있느냐 없느냐가 중요해졌다”며 “투자자들도 세금이나 유지 보수비 등 관리와 관련된 비용에 더 민감해졌다”고 말했다.

최근 경매시장에 수요자가 대거 몰리는 것도 이와 무관하지 않다는 게 전문가들의 분석이다. 이성용 우리경매 대표는 “예전엔 시세 차익을 챙길 요량으로 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 최저인 경우만 경매시장에 참여했는데, 최근에는 경매로 저렴한 물건을 매입해 상가 등으로 활용하는 경우도 많이 늘었다”고 말했다. 저금리 기조 장기화로 투자자들의 기대 수익률도 크게 떨어졌다. 김혜현 대표는 “3년 전엔 수익률 5%라고 해도 만족하지 못하는 투자자들이 많았지만, 요즘 들어선 강남은 3~4%, 비강남권은 5% 정도면 만족하는 분위기”라고 전했다.

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