[대박땅꾼의 땅스토리]부동산시장, 불황과 안정 사이

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 언론과 도서, 부동산 전문가의 입에서 ‘부동산시장’에 대한 말은 끊임없이 나온다. 그들이 “지금 같은 불황기에는~”이라고 말하면 우리는 그제야 ‘아 지금이 부동산 불황기구나….’ 할 뿐 정확히 왜 불황기인지 언제부터 불황기라 말할 수 있는 것인지에 대해서는 잘 모른다. 오늘은 이런 부동산시장의 경기에 대해서 조금 알아둘 필요가 있음에 간단하게나마 설명을 해보고자 한다.

우선 부동산경기는 ‘건축경기’를 말한다. 보통 주거용 부동산의 건축을 말한다. 이 부동산경기는 일반시장경기보다 변동주기가 길다고 본다. 일반경기의 변동주기를 10년 정도로 보는 데 비해 부동산경기의 변동주기는 17년 정도를 말한다. 예컨대 요즘 경기가 살아나가고 있다면 부동산경기는 조금 뒤에 그 살아나는 경기의 영향을 받는다는 뜻이다.

이 부동산경기는 어떻게 측정이 될까. 건축량, 가격변동, 거래량을 통한 종합적인 측정으로 이뤄지며 부동산경기의 측정지표에서 수요지표는 매매량을, 공급지표는 건축량을 의미하고 있다. 즉 주된 측정지표는 건축량과 거래량이 되며 보조지표는 가격변동이 된다. 이렇게 측정된 부동산시장은 이제야 우리에게 익숙한 회복, 호황, 후퇴, 불황과 함께 ‘안정시장’으로 구분된다.

회복시장이라는 것은 경기의 하강이 일정 기간 계속되다가 반전해 가격이 상승시작하는 시기가 존재한다. 이때는 금리가 낮아지고 자금적 여유가 생겨 부동산거래가 활발해지는 시기다. 부동산 뉴스에서도 찾는 사람은 많고 파는 사람은 매물을 안 내놓는다고 말해준다. 이러한 회복시장이 계속되면 상향시장이라고 말한다. 이땐 부동산가격이 계속 오르고 건축허가 신청이 증가하며 거래도 활발하다.

이어 후퇴시장은 이러한 상승국면이 계속되다가 정점에 이르러 가격상승이 중단돼 하락을 시작하는 국면을 말한다. 거래도 한산해지고 부동산활동이 침체된다. 이때는 금리가 높아지고 여유자금 부족으로 수익형 부동산의 공실률과 같은 ‘공가율’이 높아진다. 공가율은 총 주택 중에서 빈 주택의 비율을 말한다.

경기가 지속적으로 하락하면 하향시장이 된다. 금리가 높아져 부동산을 소유하는 것 자체가 부담되는 시기로 부동산 건축허가 신청건수조차 상당히 낮아진다. 일반경기 불황과 병행되는 경우 최악으로 치달아 공가율과 공실률이 치솟는다.

반면 안정시장이라는 것도 존재한다. 안정시장은 부동산가격이 안정되어 있거나 가벼운 상승을 지속하는 유형의 시장이다. 주로 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포 등이 속한다.

현재는 어떤 시장일까. 전세금을 낮추느라 정신없고 거래가 거의 일어나지 않으며 높은 규제로 부동산소유 자체가 부담되는 하향시장이라고 볼 수 있다. 앞의 설명을 다시 읽어본다면 왜 현재가 하향시장인지 이해하기가 좋을 것이다.

부동산투자는 이런 시장국면을 빨리 읽어들이고 움직이는 것이 가장 좋지만 이러한 변화는 전문가들도 늘 어려워하는 분야이기도 하다. 당연히 초보자들은 부동산경기의 회복이며 후퇴를 알아차리는 것이 힘들다. 그렇기에 필자는 부동산경기에 큰 영향을 받지 않는 종목을 눈여겨보라고 말한다. 앞서 부동산경기라는 것은 대체로 ‘주택시장’을 의미하는 것이라고 설명한 바 있다. 즉 주택 외 부동산인 대표적으로 토지 등은 이러한 부동산경기 불황 분위기를 피해 가는 편이다.

반대로 이런 하향시장에 자본금을 가진 사람들은 노른자 같은 부동산을 꽤 거품 뺀 가격에 얻을 수도 있다. 위기는 기회이고 위기를 활용하기 어렵다면 대안을 찾는 것. 그것이 영리한 부동산투자자의 미덕이라 볼 수 있을 것이다.