아파트 누르니 오피스텔이 '쑥' ..서울 도심권 매매가 두달새 1% ↑

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

[이데일리 성문재 기자] 서울 중구 만리동2가에 들어선 KCC파크타운 오피스텔. 전용면적 66.47㎡ 매매 거래가가 작년 11월 4억1000만원에서 이달 4억5000만원으로 10% 가까이 뛰었다. 건물 바로 앞에 있는 서울역 고가도로가 작년 5월 공원인 ‘서울로7017’로 탈바꿈한데다 지하철 1·4호선 서울역을 쉽게 이용할 수 있다는 점이 수요를 끌어들인 것이다. 만리동 서울역공인 관계자는 “오피스텔이지만 실제 보면 아파트 못지않게 잘 지어져 있다”며 “주변 직장인 수요가 꾸준하고 호가도 계속 오르는 추세”라고 말했다.

지하철 2·5호선 충정로역 인근 서대문구 합동 충정로대우디오빌(전용 58.53㎡)도 작년 9월 3억4700만원에서 이달 3억7800만원으로 6개월 새 3000만원 이상 오른 가격에 팔렸다. 오피스텔은 시세 차익보다 임대수익을 목표로 하는 투자 상품이지만 올 들어서는 서울 오피스텔의 매매가격 오름세가 두드러지고 있다.

서울 도심권 오피스텔값 1년새 1% ↑

한국감정원에 따르면 지난달 서울 오피스텔 매매가는 전월 대비 0.35% 올랐다. 특히 도심권(종로·중·용산구)이 0.52%로 가장 큰 상승폭을 기록했다. 작년 말과 비교하면 1.02% 뛰었다. 특히 용산역세권 개발, 용산민족공원 조성, GTX(수도권광역급행철도) 개통, 신분당선 연장 등 풍부한 개발 호재로 용산구 일대 오피스텔 몸값 상승세가 뚜렷했다. 종로·중구는 직주근접 이점으로 직장인 수요가 꾸준한 지역이다.

강서구 마곡지구와 여의도 업무지구 등을 품고 있는 서남권(강서·양천·영등포·구로·금천·동작·관악구)이 전월 대비 0.39%, 전년 말 대비 0.68% 올랐다. 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구(동남권)도 각각 0.35%, 0.77%로 비슷한 상승폭을 나타냈다. 서남권의 경우 구로구 서울디지털산업단지(G밸리)로 출퇴근하는 직장인 수요가 꾸준하고 3월 신학기를 앞두고 서울대 인근 오피스텔에 방을 찾는 수요도 적지 않다. 동남권은 송파구 잠실지역과 강남구 영동대로 복합개발, 송파 문정동 법조타운 등의 호재로 투자 수요가 늘고 있다. 강남권 아파트값이 크게 오르면서 대체투자처로 강남권 오피스텔에도 관심이 커졌다.

아파트 대비 감가상각이 커 매매가격 상승을 기대하기 어려웠던 서울 오피스텔 매매가격이 최근 상승한 이유로 정부의 부동산 규제 강화가 첫손에 꼽힌다. 작년 5월 출범한 문재인 정부가 집값 안정을 위해 초강력 규제책인 8·2 부동산 대책을 내놓으면서 아파트를 중심으로 세금·청약 자격 등이 강화되자 일부 투자자들이 규제에서 비껴난 오피스텔 쪽에 관심을 둔 것. 일종의 풍선효과다. 오피스텔은 전입신고만 하지 않는다면 주택수 산정에서 제외되기 때문에 다주택자를 타깃으로 한 정부의 규제를 피할 수 있다. 규제지역 내 분양권 전매 제한이나 인터넷 청약 실시 등은 신규 분양 오피스텔에만 적용되는 규제다.

또 작년 한해 서울 아파트값이 급등한 것 역시 오피스텔 가격 상승의 주요한 배경이다. 감정원 관계자는 “아파트와 오피스텔은 대체투자상품이기 때문에 일반적으로 가격 방향성이 같다”며 “아파트 가격 동향을 통해 오피스텔 시장을 예측할 수 있다”고 설명했다.

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임대수익률 5% 미만… 공실 리스크 꼼꼼히 따져야

다만 서울 오피스텔 투자 전망이 밝지는 않다. 매매가격 대비 전·월세 가격 흐름이 상대적으로 약하기 때문이다. 2월 서울 오피스텔 전세가격은 전월 대비 0.23% 오르는 데 그쳤고 같은 기간 월세는 상승폭이 0.03%로 거의 제자리걸음 수준이다. 매매가격과 월세 수입을 비교해 계산하는 임대수익률이 서울 오피스텔의 경우 평균 4.95%에 불과한 이유다. 1월 4.97%보다 0.02%포인트 떨어진 수치다.

게다가 대체관계에 있는 서울 아파트 매매가 상승폭이 둔화하고 있고 전세가격은 이달 들어 하락하고 있어 향후 오피스텔 시장에서도 비슷한 흐름이 나타날 것으로 보인다.

한가지 위안이 되는 부분은 오피스텔 입주 물량이 줄고 있다는 점이다. 부동산114에 따르면 작년 서울에서 입주한 오피스텔은 1만6242실이었지만 올해는 1만3242실로 18.5% 감소한다. 내년 입주 예정 물량은 올해보다 36.6% 줄어든 8400실 정도다.

조은상 리얼투데이 실장은 “강남 수서역세권과 송파 문정법조타운처럼 향후 수요 증가 요인이 있는 지역의 오피스텔이라면 매매가격이 더 오를 수 있다”면서 “신규 물량이 계속 공급되기 때문에 역세권이 아니거나 시설이 오래된 오피스텔이라면 수요가 줄어 가격을 받쳐주지 못할 것”이라고 말했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “오피스텔 투자는 공실에 대한 리스크가 있는지를 먼저 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “주변 기업 입주나 지하철 역 개통 등 신규 수요가 늘어날 수 있는 곳을 선별해내는 것이 중요하다”고 말했다.