똘똘한 한채는 안심?..꼭 따져봐야 하는 장특공제

[이데일리 칼럼리스트=신진혜 세무사] ‘1세대 1주택 비과세’는 주택 양도자가 가장 듣고 싶어하는 말이다. 그동안 다주택자들은 증여를 통해 1주택자로 변화를 꾀하였고, 무주택자들은 ‘영끌’을 통해 1주택자로 바뀌고 있으니 전반적으로 1주택자들은 늘어나는 추세이다. 쏟아지는 부동산 세금정책의 칼날이 다주택자들을 향하고 있으니 똘똘한 한 채를 보유하려는 분위기는 당연해 보인다.

하지만 똘똘한 한 채만 있으니 더 이상 칼날의 대상도 아니고 세금정책 변화에 별 영향이 없을까? 그렇지않다. 2021년부터 반드시 확인해야 할 사항이 있다. 그 중 가장 중요한 것이 장기보유특별공제이다.

장기보유특별공제란 부동산 특성상 장기로 보유할 경우 양도세 누진세율로 인한 세금부담이 커질 수 있기에 마련한 제도이다. 3년이상 보유시 일반적으로 연간 2%씩 최소 6%부터 최대 15년 30%를 공제받을 수 있다. 특히 1세대 1주택자라면 연 8%씩 최대 10년 이상 80%까지 공제혜택이 매우 커진다.

하지만 세법개정을 통해 2020년에는 2년 이상 거주한 경우만 가능하게 되었고, 2021년부터는 거주기간과 보유기간을 구분하여 각각의 기간에 연 4%(각각 최대 40%) 적용하게 되었다. 아무리 오래 보유한 주택이라도 거주기간이 짧다면 장특공제비율이 현저히 낮아질 수밖에 없다.

예를 들어 취득 당시 10년 보유하고 거주 2년을 한 1세대 1주택자가 2021년 이후 양도한다면 장특공제율 48%(보유10년 40%+거주2년 8%)를 적용받을 수 있다. 하지만 거주 기간이 2년 미만이라면 1세대 1주택일지라도 20%가 적용된다.

특히 9억원이 넘는 고가주택의 경우 2017년 8.2대책 이전에 조정대상지역에 취득하여 거주요건 없이도 1세대 1주택 비과세를 적용받는다 하더라도 장특공제는 1주택자 대상이 아닌 일반적인 주택 소유자로 적용될 수 있음에 유의해야 한다. 당연히 세금 감면 혜택이 적다.

또 1세대 1주택자가 요건충족을 못하여(예를 들면 다주택자가 최종1주택이 된 날로 2년이상 보유기간을 못 채웠을 경우) 비과세를 적용받지 못하더라도 1주택자 대상 장특공제를 적용받을 수도 있다. 단 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 여러 차례의 세법개정을 거치며 양도세 비과세요건과 장특공제요건이 복잡하게 달라져 요건이 똑같지는 않기 때문이다.

이제는 장기‘보유’특별공제라고 해서 보유기간만 고려하고 거주기간을 고려하지 않고 양도했다가 예상치 못한 세금폭탄을 맞을 수 있는 상황이 되었다. 아무리 1세대 1주택일지라도 거주를 할 수 없거나 거주기간이 짧은 경우 반드시 양도 전에 세금계산을 해봐야 한다. 똘똘한 한 채인데 양도차익이 크다면 어떻게든 몸테크(집에 들어가 사는 것)를 해서라도 거주기간을 채우는 것이 커다란 절세가 될 수도 있을 것이다.

최근 여러 가지 법안이 추진 중인데 양도차익에 따라 장특공제 비율을 달리 적용한다거나, 장특공제 보유기간 계산시 다주택자 상태에서 보유한 기간을 제외하겠다고 한다.

현행은 다주택자가 양도 후 최종 1주택자가 되더라도 최초 취득한 때부터 보유·실거주한 기간에 대해 1주택자 대상인 최대 80% 장특공제가 가능하다. 하지만 추진 중인 개정안에 따르면 1주택이 된 시점부터 리셋하여 기간계산을 하게 되고 아무리 오래 보유하더라도 장특공제를 아예 못 받을 수도 있다. 다주택자에서 1주택자가 된 사람들에게 큰 압박이 될 것이므로 향후 개정내용 역시 관심을 두고 살펴봐야 할 것이다.

기존 양도소득세 규제들이 대부분 다주택자들을 겨냥했다면, 이제는 똘똘한 한 채의 고가주택 소유자들까지 범위가 확대 중임을 명심해야 한다. 세금에 대한 관심을 많이 가질수록 내 부동산 가치를 지킬 수 있을 것이다.

2021년부터 달라지는 장기보유특별공제