[대박땅군의 땅스토리]토지 부동산투자에 대한 오해

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 처음 부동산투자를 만나게 되고 ‘나도 한번 해볼까’는 마음에서 시작하는 사람들이 순간 멈칫하는 구간이 있다. 바로 부동산투자 시 마주하는 오해때문이다. 또 토지 부동산투자라는 것인 소위 있는 사람들의 투자라고 여겨지는 게 현실이기에 섣불리 투자결심도 서지 않는다. 이러한 오해에 관해 이야기를 나눠볼까 한다.

첫째, 토지 부동산투자는 기본 10년은 봐야 한다?

부동산투자에 대한 가장 많은 오해가 장기투자라는 관점이다. 자, 이렇게 생각해보자. 은행에도 적금을 오래 묵힐수록 이자율이 높다. 주식도 마찬가지다. 전망 뚜렷한 투자를 했다면 장기적으로 봤을 때도 오래 두고 볼수록 주가가 오른다. 예를 들어 약 10여 년 전 SM엔터테인먼트 주식이 1000원이었던 시절도 있었다. 그런데 지금은 얼마인가. 2만5000원대에 머물고 있다. 10년 동안 약 20배의 성장을 한 것이다. 토지나 부동산투자도 마찬가지다. 차액을 요하는 투자는 소액으로 투자해 시간이 지날수록 수익률이 높아지기 마련이다. 중요한 건 ‘제대로 된 것’에 투자했느냐는 것이다.

하지만, 필자는 부동산투자로 자산운영이 묶여 있는 것을 좋아하지 않는다. 또 부동산투자라는 것이 매도타이밍 역시 눈여겨봐야 하는 종목이기에 초기 3년 이후부터는 시장 상황을 반영해 매도타이밍을 잡도록 요구한다. 3년 이후부터 충분히 팔 수 있는 투자를 해야 한다는 것이다.

두번째, 토지 부동산투자 시 농민이 아니면 농지를 살 수없다?

맞다. 농지는 농민이 투자해야 하는 것이 맞다. 농지라는 것은 농업을 위해 지정된 토지다. 그래서 농지 구입 시에는 농취증이 필요하다. 하지만 내가 농업을 할 필요도 없다. 아직 많은 사람이 ‘저는 서울에 사는데 전남에 농지를 사도 되나요? 너무 멀어서요’라고 질문한다. 괜찮다. 정책적으로 이러한 사람을 위해 농지위탁운영을 하기도 하며 원한다면 현지에서 농지를 운영해줄 사람이 나타나기도 한다.

세번째, 토지 부동산투자는 세금폭탄을 맞는다?

토지 부동산과 일반 주거용 부동산은 조금 다르다. 우선 일반주거용 부동산은 인간의 가장 기본적인 ‘의식주’에 해당하기 때문에 1주택자라면 실거주 목적으로 보고 세금 부과율이 낮다. 하지만 이 외의 부동산은 그렇게 보지 않는다. 특히나 토지 부동산은 사업용 토지가 아닌 비사업용토지로 보는 경우 높은 양도소득세를 부과한다. 참고로 사업용 토지는 말한 농지처럼 지목에 맞는 목적에 따라 토지를 활용하는 경우다.

반면 비사업용토지는 위처럼 지목에 맞는 토지활용을 하지 않을 때다. 이때는 정부에서 ‘왜 지목에 맞게 토지를 안써’하며 투기성향으로 보기 때문에 높은 세율을 매기며 이 때문에 최소 3년은 보유할 필요가 있다.

3년 이내에 매매하면 많은 양도세가 부과된다. 다시 말해 사업용 토지는 장기공제와 일반과세로 6~38%의 양도세가 부과되지만 비사업용토지는 장기공제와 중과세로 16~48%의 양도세가 부과된다.

또 재산세를 걱정하는 이들도 적지 않다. 재산세는 공시지가를 기준으로 부과하고 있어 실거래가와 큰 차이가 있다. 간단하게 말해 생각만큼 크지 않다. 아주 큰 면적을 가지고 있거나 강남 땅 정도를 가지고 있지 않은 이상 말이다.

물론 초보자에게 위의 갖가지 오해라 불리는 ‘설’은 어렵다. 무슨 말인지 잘 이해가 되지 않을뿐더러 이런 기회가 아니라면 몰랐을 가능성이 크다. 하지만 그것은 이제 막 당신이 시작하고 있기 때문이다. 한번 투자를 시작하거나 조금 공부를 시작한 사람들에게는 지극히 당연한 이야기다. 그러니 너무 겁을 먹을 필요는 없다. 모두 시작하면 자연히 알게 되는 오해 중 하나이니까.