[대박땅꾼의 땅스토리]땅투자, 지역분석과 개별분석 하기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 땅 투자를 할 때 분석을 잘해야 한다는 사실을 알고 있으나 어디서부터 손을 대야 할지 모르는 사람들이 있다. 이 경우 필자는 우선 지역분석 후 개별 땅 투자분석을 하기를 권하고 있다. 거시적인 것에서 세부적인 것으로 나아가는 것이 훨씬 시간과 노력을 줄일 수 있는 일이니 말이다.

지역분석과 개별분석(개별 땅 분석)이라는 것은 비슷하면서도 다른 대상을 분석한다. 지역분석은 지역의 요인들을 분석하는데, 해당 지역의 부동산 전반적인 가격수준을 분석한다.

여기서 중요한 것은 인근지역과 유사지역을 함께 비교해야 한다. 인근지역은 지역분석대상이 된 부동산이 속해있는 지역이다. 즉, 내가 분석할 부동산에 직접적으로 어떤 가치영향을 미치는지 분석해야 하고, 내가 분석할 부동산과 경쟁 관계를 가지고 동일한 가격수준을 가진 것들을 분석하게 된다.

참고로 우리가 땅 투자를 할 때 지역분석 시 내가 투자할 땅에 영향을 끼치는 ‘인근지역’은 [성장기-성숙기-쇠퇴기-천이기-악화기]인지에 따라 다른 분석이 가능해진다. 성장기라는 것은 신도시나 재개발 지역을 떠올리면 좋다. 해당기에 속하게 되면 약 15~20년 정도로 보며 투기현상이나 입지경쟁이 치열하여 지가가 급등하게 된다

성숙기는 안정기에 접어드는 시기로 20~25년 정도 시기를 말한다. 지가안정이 되고, 상승률도 존재하며 입주민의 유동성이 적어진다. 쇠퇴기는 노후화의 시기에 들어가는 것으로 약 40~50년 정도를 말한다. 이때 건물의 연수가 길어져 관리비와 유지비 등이 증가하고, 재개발 조짐이 보이기 시작한다. 이때 과도기가 되면 입주민들은 보통 저소득층이 들어오고, 저소득층을 대상으로 한 재개발이 활발히 일어난다. 악화기는 슬럼화 직전의 상태를 말한다. 손 놓고 볼 수 없어 재개발 마지막 단계로 보는 시기다.

이어 ‘유사지역’은 내가 투자하려는 땅이 속하지 않는 지역이지만, 인근지역과는 비슷한 특성을 갖는 지역이다. 이러한 ‘인근지역’과 ‘유사지역’을 포함하는 분석권역은 ‘동일수급권’이라고 한다. 땅 투자 시 주거지에 투자한다고 했을 때 동일수급권은 도심통근이 가능한 지역범위다. 상업지에 투자했을 때는 상업수입에 관해 대체성을 갖는 지역범위를 의미하고, 공업지는 제품생산 및 판매비용의 경쟁력이 있는 다른 지역범위다.

인근지역, 유사지역 그리고 이들을 포함하는 동일수급권은 우리가 땅 투자를 할 때 이론적으로 구분한 것일 뿐 사실상 같은 호재의 영향을 받는 곳들을 분석하고, 경쟁하는 인접지역을 알아보는 등의 행위로 생각해도 간단한 문제다.

특히 땅 투자는 서로 똑같은 조건이 존재하지 않기 때문에 지역분석보다는 개별분석이 더 중요하게 작용한다. 개별분석은 말 그대로 개별적 요인을 분석하는 것인데, 해당 땅을 소개해준 부동산에서는 앞서 설명한 지역분석을 통해 인근지역의 가격수준을 알아보고, 그것을 바탕으로 하여 개별 땅의 가격수준 정하고, 땅주인 및 땅을 구하는 투자자들을 파악해 구체적 가격을 제시한다.

이러한 분석과정을 투자자들이 함께 할 줄 안다면 바가지를 씌워지는 일은 많이 없을 것이다. 땅 투자 시 지역분석과 개발분석을 둘 다 할 줄 안다면 좋겠지만, 간단한 지역분석 정도만 할 줄 알게 되더라도 터무니없이 높은 가격으로 매매를 하게 되는 일이 줄어든다.

우선 투자하고자 하는 지역의 호재와 호재의 영향권을 가장 먼저 파악해보자. 이후, 본인의 투자금에 맞춰 지역을 좁혀나가다 보면 눈에 띄는 땅 투자 물건이 나타나게 된다. 이때, 인근 지역의 매도 시 금액과 매수 시 금액을 파악해 보자. 적어도 투자하고자 하는 땅 인근의 시세에 대하여 세 군데 이상을 확인해보면 적어도 ‘호구’ 소리는 면할 수 있게 될 것이다.