“빌라살 때 '재개발 풍문'에 속지마세요”

[이데일리 신수정 기자] “내재가치가 없는 빌라는 사지 마세요.”

김제경 투미부동산컨설팅 소장.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 2일 “빌라 투자로 눈을 돌리는 수요자들이 옥석을 가리는 매매에 나서야 한다”며 이같이 강조했다. 김 소장은 아파트와 빌라 등 재건축·재개발 투자 전문가로 활동하고 있다.

김 소장은 빌라를 매매할 때 가장 유의해야 할 부분을 ‘대지지분율’이라고 설명했다. 대지지분율은 빌라 전체 면적을 총 가구수로 나눈 면적값의 비율이다. 일반적으로 등기부등본에 대지권비율이라고 표기되는 면적이다.

그는 “강남 등 주요 지역에서 1평(3.3㎡)의 가치를 부풀리며 마케팅하지만, 단독·다가구·상가주택 등 빌라를 재건축하거나 대지를 활용하기 위해선 대지의 100% 전체를 매입해야 한다”며 “개발하지 못하는 빌라 땅은 가치가 없다”고 설명했다.

최근 떠오르는 서울 민간 재개발 이슈에 대해서도 보수적으로 생각해야 한다고 지적했다. 김 소장은 “재개발지구 공모에 지정되기 위해선 노후도를 맞춰야 하고 주변 신축빌라도 많으면 안된다”며 “정작 주민들은 민간 재개발 생각이 없는데, 시장에서만 추진한다고 이야기하는 곳도 있어 손바뀜이 많이 일어나는 지역의 매수는 주의해야 한다”고 언급했다.

이어 그는 “지난달 29일 공모를 마감한 신속통합기획 민간재개발에 총 102곳이 신청했는데, 정작 선정되는 곳은 25곳 내외의 후보지 뿐”이라며 “과거 서계동, 송파동, 용산 지역에서 재개발 기대감에 올랐지만 재개발 지구에서 해제되면서 10여년간 집값이 회복되지 못한 곳의 모습이 재연될 수 있어 조심해야 한다”고 덧붙였다.

이와 함께 김 소장은 권리산정 기준일을 잘 살펴야 한다고 설명했다. 그는 “현금청산 여부를 숨기고 급매라며 투자자를 유인하기도 하고 공공재개발 후보지 공모일 이후에 지어진 빌라라는 것을 숨기고 1개 이상의 분양권이 나올 수 있다고 속이는 사례도 있다”며 “자신이 투자하는 지역의 개발 방식과 진행상황을 명확히 확인해야 한다”고 조언했다.

서울시 조례에 따르면 권리산정기준일 이후에 다세대주택을 신축해서 토지 등 소유자가 기존 건축물 등에 비해 늘어난 때에는 늘어난 토지 등 소유자를 1명으로 본다. 예를 들어 단독주택 1가구를 권리산정기준일 이후에 10세대의 다세대주택으로 신축하면 입주권은 10개가 아니라 1개가 나온다는 것이다.

만일 이 경우에 세대별로 입주권을 받으려면 권리산정기준일까지 다세대주택의 건축허가를 받은 것만으로도 부족하고, 세대별로 소유권이전등기접수(이후 소유권이전등기 완료된 경우만 포함)까지 이루어져야 한다.