[대박땅꾼의 땅스토리]어떤 토지에 투자할 것인가?

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 40대를 맞이한 세 친구가 있었다. 이들은 자신의 재테크 방법을 논의하던 중 토지투자를 해보기로 했다. 투자금은 1억원 가량. 투자할 토지를 보는 관점은 모두 달랐다.

A는 “어차피 결국에는 강남이야. 나는 강남이나 명동에 땅을 사겠어”라고 말했다.

B는 “1억이 참 애매하네, 질보다 양이다. 지방에서 토지투자하는 게 좋겠다. 나중에 귀농이라도 하려면 평수가 넓은 게 좋겠지”라고 말했다.

C는 “나도 비슷한 생각이야. 그래도 분명히 제2의 세종시 같은 곳이 될 곳이 존재하지 않겠어? 서울에서 너무 멀면 좀 힘들 것 같은데… 교통편이라도 좋은 곳에 투자해야겠어”라고 말했다.

투자금 1억으로 각자 투자를 하고 3년 후 그들은 다시 만날 수 있었다. 결과는 어떻게 되었을까?

1억으로 강남 인근의 자투리땅 17평에 투자한 A는 어중간한 크기 때문에 공시지가는 오를지언정 파는 것이 어려웠다.

질보다 양이라며 공기 좋은 지방의 농지 약 500평에 투자한 B는 농사짓기 참 좋은 땅을 골랐다. 특별히 개발소식도 없는 곳인지라, 계속 농사만 짓고 있는 중이었다.

제2의 세종시 같은 곳에 투자한다며 발품을 팔았던 C는 당진 인근에 100평의 땅을 투자했다. 지난해 예타면제 등의 소식으로 인근에 투자했던 그는 약 1.5배가 올랐으며 공사가 완공되기 직전에 되팔 예정이라고 했다.

토지투자를 할 때 가장 중요한 것은 ‘투자가치’와 ‘매도’를 함께 생각해야 한다.

전 국민이 서울 땅, 강남 땅이 좋다는 것을 너무나도 잘 알고 있다. 다만 예산이 1억이라면 쉽사리 좋은 땅을 투자하기도 어려울뿐더러 평수가 너무 작은 땅은 매도하고 싶을 때 쉽게 새 주인을 찾기도 힘들다.

정반대인 경우도 마찬가지다. 덩치가 큰 땅은 평당가가 낮다고 하더라도 총금액이 커지기 때문에 매수자를 찾기 힘들다. 물론, 분할해 되파는 방법이 있다. 다만, 위와 같은 경우에는 개발소식도 잠잠한 평화로운 시골이라는 점이다. 시세가 몇 년이 지나도 오르지 않는 곳이 있는데 바로 위와 같은 곳이 해당한다고 볼 수 있다.

안목이 있던 것인지 우연인지 알 수 없지만, 교통편과 잠재가치를 가장 중요하게 보았던 C의 생각이 가장 모범적인 투자의 사례라고 볼 수 있다. 실제로 투자자들이 투자를 진행하다 보면 ‘마음에 드는 곳은 내 투자금으로는 어렵고’, ‘투자금이 맞으면 뭔가 거슬리는 게 한 가지씩 존재한다’는 점이다. 100% 내 마음에 드는 땅은 없다. 적당한 선에서 타협해야 한다. 서울과 가깝지 않으면, 교통편이라도 좋아지는 곳이라던가. 정부에서 진행하는 사업과 거리가 멀지 않은 곳은 제대로 거품 없이 투자했다면 분명히 이익을 얻을 수 있는 곳에 해당한다.

말이 쉽지 투자가 그렇게 쉬운가? 라고 생각할 수 있다. 맞다. 토지투자는 결코 쉬울 수가 없다. 이 역시 ‘투자’이기 때문에 손실이 있을 수도 있다. 그래서 나는 정부의 정책이라는 흐름에 몸을 맡긴다. 도로를 만들고, 역세권이 만들어지며, 국가산업단지가 들어오는 곳에 투자처를 찾는다. 이때, ‘되팔 경우’를 염두에 두며 투자처 선정을 하면 된다.

오랜 기간 몸으로 습득한 나의 경험상 이 두 가지만 지켜도 ‘중박’을 칠 수 있다. 이것을 결국에 실행하느냐는 여러분의 몫이다.