반값 로또 사라지나…공시지가 현실화에 분양가상한제 무력화

사진은 서울 영등포구 63아트 전망대에서 바라본 서울 아파트의 모습.(사진=뉴시스)

[이데일리 하지나 기자] 정부가 2028년까지 표준지(토지) 공시지가도 시세의 90%까지 올리기로 하면서, 사실상 분양가상한제를 무력화할 것이라는 지적이 나온다. 집값 안정화를 꾀하겠다는 정부가 자승자박에 빠졌다는 지적이다.

분양가 결정짓는 택지비, 표준지 공시지가 연동

9일 국토교통부 등에 따르면 정부는 표준지 공시지가를 연간 3%포인트씩 올려 2028년까지 시세 대비 90% 수준으로 만들겠다는 계획이다. 현재 표준지 공시지가는 65.5% 정도다.

하지만 표준지 공시지가 현실화가 분양가상한제와 상충하고 있다는 지적이다. 상한제를 적용받는 분양가는 택지비와 건축비(기본형건축비+건축가산비)를 합쳐서 계산하게 된다. 기본형 건축비는 물가를 감안해 정부가 매년 3월, 9월 두차례에 걸쳐 공시하는 고정값이며, 건축가산비 역시 분양가 산정의 큰 변수가 되지 못한다.

결국 실상 분양가를 결정짓는 것은 택지비다. 실제로 택지비는 분양가의 60~70%를 차지하는 것으로 알려진다. 그동안 택지비 감정평가의 경우 땅 매입과 조성에 들어간 비용을 보는 ‘원가방식’과 주변 지역 거래 사례를 감안하는 ‘비교방식’, 토지의 미래 가치를 고려하는 ‘수익 방식’을 적절히 반영했지만 분양가상한제를 도입하면서 정부는 표준지 공시지가로 이를 묶어버렸다.

하지만 이후에도 정부는 인위적으로 땅값을 눌러서 분양가를 낮췄다. 한국감정원은 올해 7개 사업지에 대한 토지가격 감정평가를 진행했고, 그 결과 6곳은 당초 감정평가액보다 땅값이 낮아졌다.

강동구 상일동 벽산빌라 가로주택정비사업장(고덕아르테스미소지움)의 경우 분양가상한제 시행 전 주택도시보증공사(HUG)에서 제시한 분양가격은 3.3㎡당 2730만원이었지만 감정원의 토지가격 검증, 강동구의 분양가심의위원회를 거치면서 분양가격이 HUG 제시가보다 3.3㎡당 161만원 떨어진 것으로 전해진다.

이에 올해 서울에서 분양가상한제를 적용해 분양을 진행한 새 아파트 2곳 모두 잇따라 흥행에 성공했다. 서초구 서초동 서초 자이르네(낙원·청광 연립)는 소규모 단지라는 악재를 딛고 평균 300대 1의 경쟁률을 기록했다. 고덕동 아르테스 미소지움도 평균 537.1대 1의 경쟁률을 나타내며 서울 역대 최고 경쟁률 기록을 갈아치웠다.

이들 아파트 분양가는 모두 주변 시세보다 크게는 40% 넘게 차이가 난다. 거의 반값인 셈이다. 서초동 서초 자이르네의 경우 3.3㎡당 분양가는 3252만원으로 최고 분양가(8억9414만원)가 9억원을 넘지 않는다. 고덕동 아르테스 미소지움 역시 3.3㎡당 2569만원으로 84㎡의 경우 8억6600만원으로 책정됐다. 인근 고덕아이파크 전용면적 84㎡의 매매 시세는 15억~16억원대이다.

“공시지가 현실화, 분상제와 상충”

공시지가 현실화가 진행되면 앞으로 이 같은 ‘반값 아파트’를 보기 어려워질 수 있다는 계산이 나온다. 각 지방자치단체에 있는 ‘분양가 심의위원회’의 최종 심의를 거쳐야 하지만 일방적으로 분양가를 억제하기는 어려울 것으로 보인다. 공시지가가 뛸 경우 분양가는 덩달아 오를 수밖에 없는 구조이기 때문이다. 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 표준지 공시지가는 지난해 3.3㎥당 5016만원에서 올해 5940만원으로 924만원(18.4%) 상승했다. 이를 분양가로 환산하면 대략 3.3㎥당 300만원 넘게 차이난다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “분양가상한제 기준이 토지가격이기 때문이 공시지가가 현실화될 경우 분양가상한제와 상충되는 부분이 있을 수밖에 없다”면서 “만약 표준지가 급격하게 올라가서 분양가격 변동성이 커진다고 하면 분양가 산정 원칙을 재검토해야할 수도 있다”고 말했다.

고종완 한국자산관리연구소장은 “땅값이 오르면 어떤 형태로든 원가 상승 압력이 되고, 결국 분양가도 오를 수밖에 없다”면서 “민간시장에서 주택 공급을 늘리기 위해서는 일정 수준 사업성을 보장해야 하는데 최근 인위적으로 분양가를 낮추면서 공급을 제한한 측면이 크다”고 말했다.