집값, 바닥칠 때만 기다리나요? 내집마련 `무릎에서 사라`

[조선일보 제공] 신규 분양 아파트에 청약하거나 기존 주택을 매매하는 것은 부동산 거래의 기본이라고 할 수 있다. 이보다 한 단계 더 어렵고 복잡한 게 재건축·재개발이나 미분양 아파트에 대한 매매, 경매 참여, 상가 투자 등이다. 그런 만큼 이 분야를 거래할 때에는 더욱 철저한 준비와 함께 전문가들의 조언에 귀 기울일 필요가 있다.

Q: 재건축·재개발 아파트에 투자할 때 점검해야 할 부분은?

A: 사업 진행 속도가 매우 중요하다. 사업 기간이 길어지면 그만큼 금융부담이 늘어난다. 대신 사업이 어느 정도 궤도에 올라서면 지분 시세도 높아지는 단점이 있다. 조합원 수도 고려 대상이다. 새로 지을 아파트의 총 가구수보다 현재 조합원이 더 많으면 지분이 작은 사람은 아파트가 아니라 현금을 받을 수 있다. 단지 규모는 1000가구 이상이 좋다. 단지가 클수록 관리비가 저렴해지고 편의시설과 주거 환경이 더 좋아지기 때문이다. 공시지가와 건축연도에 따라 달라지는 감정평가액(권리가액)은 높아질수록 향후 주택형 배정에 유리하고 추가부담금도 줄어들 수 있다.

Q: 미분양 아파트 구입 시 고려해야 할 점은?

A: 우선 미분양이 된 이유를 따져봐라. 아파트 주변에 혐오시설이 있거나 교육·교통 여건 미비 등 상품 자체에 문제가 있으면 향후 가치 상승을 기대할 수 없다. 중도금 무이자·후불제 등 각종 금융 혜택은 처음부터 분양가에 포함된 경우가 많으니 현혹돼선 안 된다. 분양가와 주변 시세를 비교하고 가급적 단지 규모가 크고 브랜드 인지도가 높은 것을 고르는 게 유리하다.

Q: 전세 계약을 맺을 때 반드시 따져야 할 것이라면?

A: 같은 등기부등본이라도 계약 체결과 잔금 지불, 전입신고 때마다 열람하는 게 안전하다. 아파트 시세에 비해 대출금이 너무 많으면 계약을 하지 않는 게 좋다. 전세금에 대한 권리를 보호 받기 위해선 잔금을 지불하는 날에 반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 한다. 가처분 또는 가등기가 설정된 집은 피한다. 만일 집주인이 빚을 갚지 못하면 세입자가 전입신고와 확정일자를 받아 놓았더라도 임차권을 주장할 수 없기 때문이다. 다가구주택의 경우, 주택 감정가와 세입자 전체의 보증금을 비교하라. 만일 경매가 이뤄질 경우, 세입자의 전체 보증금이 경매 낙찰금보다 많으면 전세금을 회수하지 못할 수도 있다.

Q: 부동산 경매는 어떻게 하나?

A: 우선 경매는 법원에서 이뤄진다. 그런 만큼 기본적인 경매 정보(현황조사서, 감정평가서 등)는 대법원 경매사이트(courtauction.go.kr)에서 얻을 수 있다. 다만, 낙찰 후에는 매수자에게 모든 책임이 있는 만큼 주의해야 할 부분도 많다. 예를 들어, 주택이나 상가는 임차인의 권리 여부, 농지는 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는지를 사전에 철저히 확인해야 한다. 특히 등기부등본을 기준으로 매각이 이뤄지기 때문에 현장조사는 필수다. 세금 등을 내지 못해 압류된 재산이나 국가 소유 자산을 처분하는 공매(公賣)의 경우, 한국자산관리공사 사이트인 ‘온비드’(onbid.co.kr)에서 다양한 정보를 얻을 수 있다.

Q: 상가 매매할 때 주의해야 할 사항은?

A: 유동인구 외에도 주변에 대규모 주거단지나 지하철역이 들어서는지 등 입지 여건과 상권 발전 전망을 종합적으로 따져야 한다. 계약 전에 업종의 인허가 가능 여부를 관할 관청에 직접 확인하고 필요한 서류 등을 준비한다. 마지막으로 점포의 등기부등본을 발급 받아 가압류나 가처분, 가등기 등 권리관계를 확인한다. 점포의 실제 위치와 계약서, 등기부상의 부동산 표시가 일치하는지도 반드시 따져봐야 할 부분이다.

Q: 부동산 매매에 대한 무료 법률·세무 상담은?

A: 국세청 민원상담실(02-1588-0060)은 무료 세무 상담 서비스를 제공하고 있다. 국세청 인터넷 상담코너(hometax.go.kr)에서도 소득세, 종합부동산세 등을 물어볼 수 있다. 소비자보호원(02-3460-3492)은 매주 화·목요일 오후 2~4시에 등기, 상속, 주택 임대차 등에 대한 무료 법무 상담을 해준다.