1+1 입주권, 언제 받을 수 있나요[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 재개발·재건축 등 정비사업에선 한 가구가 여러 채를 소유하고 있어도 입주권은 한 개만 받을 수 있는 것이 원칙이다. 그러다 보니 한 구역 내에 여러 채를 가지고 있거나 큰 집을 소유하고 있는 경우라면 재개발·재건축 사업을 반기지 않을 수도 있다. 사업지에 이런 토지 소유자 비율이 높다면 사업 동의 자체를 얻기 어려워 사업 진행이 녹록지 않게 된다. 이런 경우 동의를 끌어내기 위한 일종의 유인책으로 1+1 분양이 가능하도록 하고 있다.

서울 강동구의 한 재건축 아파트 공사 현장.(사진=뉴시스)

1+1 분양은 종전 자산 평가금액의 범위 또는 종전 주택 주거전용면적의 범위 내에서만 받을 수 있다. 예를 들어, 새 아파트 조합원 분양가가 59㎡형 3억원, 84㎡형 5억원인 경우를 가정해 보자. 이때 종전에 가지고 있던 주택 등의 평가금액이 8억원 이상이거나 종전 주택의 주거전용면적이 143㎡ 이상이어야 1+1 분양이 가능하다.

그런데 1+1 분양을 받게 되면 일정한 제한도 따른다. 추가로 받는 1주택은 주거전용면적이 60㎡ 이하여야 한다. 또, 이전고시 다음날부터 3년간 전매를 할 수 없다. 이때 전매제한기간에 전매를 하게 되면 3년 이하 징역 또는 3000만원 이상 벌금을 받을 수 있다.

실무에서 1+1 분양과 관련해서 자주 묻는 질문이 있다. 최근 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 1+1 분양을 받게 되면 세금이나 대출 면에서 불리할 수 있다. 이런 이유로 1주택은 자녀에게 증여하고 싶어하는 때가 많다. 결론적으로 아직 입주권 상태라면 1주택만 따로 떼어 자녀에게 증여하는 것은 불가능하다. 자녀에게 일부 지분을 증여하여 1+1주택 모두에 대해서 지분에 따라 공유할 순 있다.

이 경우 공유로 소유하고 있다가 이전고시 다음날부터 3년이 지나 추가 1주택을 전매할 수 있게 되면 공유자끼리 가지고 있는 지분을 교환하여 각각 1주택씩 단독 소유하는 것으로 만들 수 있다. 이때 동일한 지분 범위 내에서 교환한 경우에는 공유물 분할로 봐서 양도소득세가 과세되지 않는다.

어쨌든 입주권 상태로 가지고 있는 상황에서는 자녀에게 증여하더라도 다주택자 중과세 등을 피할 수가 없는 것이다. 다만, 증여세를 따져 입주권 상태에서 증여 후 향후 지분을 교환하는 것으로 정리할 것인지, 주택 상태에서 증여하는 것이 유리할지는 구체적인 세액을 따져 결정하면 된다.