[대박땅꾼의 땅스토리]부동산 거래시 발생하는 토지 세금

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 세금이라는 것은 저조차도 어렵고 조심스러운 부분이 많습니다. 하지만 반복되다 보면 자연스럽게 익히게 됩니다. 마치 자동차를 처음 구입하고 난후 만나게 되는 각종 세금에 “아니 생각보다 부수적으로 나가는 돈이 많잖아?”라고 이야기했던 시절이 떠오를 만큼, 처음 만난 부동산 세금은 친근하지만은 않은 존재입니다. 오늘은 이 토지 부동산 거래 시 발생하는 세금을 살 때, 보유할 때, 팔 때로 나누어서 알아보도록 하겠습니다.

살 때

토지를 취득하게 되면 우리는 ‘취득세’라는 것을 내게 됩니다. 이것은 주택이냐, 주택 외 부동산이냐에 따라서 취득세가 달라지는데요. 오늘은 ‘토지’에 대하여 알아보고 있으니 ‘주택 외 부동산’을 전제로 하여 설명하겠습니다. 주택 외 부동산의 취득세는 보통 4%입니다. 이때 농특세(0.2%)와 지방교육세 (0.4%)가 합산되어 총 4.6%의 세금이 부여됩니다. 이 계산은 내가 농지가 아닌 토지를 구매했을 때의 계산입니다.

만약 농지인 경우는 어떨까요? 농사를 짓지 않는 외지인이 논, 밭, 과수원 등의 농지를 취득할경우에는 3.4%의 취득세율이 부가됩니다. 농사를 2년 이상 경작한 농민이 농지를 취득할 때는 더욱 취득세율이 줄어들어 1.6%의 세금이 부가됩니다. 즉, 같은 조건이라면 지목이 농지인 편이 취득세를 절세할 수 있는 방법이 되겠습니다.

보유할 때

토지를 보유한 후에는 매년 재산세라는 것을 내게 됩니다. 토지의 재산세는 분리 과세 대상이냐, 별도합산 과세이냐, 종합합산과세대상이냐에 따라 구분을 할 수 있습니다. 이들의 차이는 간단하게 분리과세는 토지를 제 목적에 맡게 잘 사용하는 경우, 별도합산은 건축물에 깔려있는 토지, 종합합산은 이 두 가지에 해당되지 않는 토지상태라고 보면 될 것입니다.

간단하게 분리과세 대사인 토지는 일반 농지라고 생각하면 좋습니다. 농지, 목장용지, 임야(0.07%)와 공장용지(0.2%) 등이 이에 해당됩니다. 또, 골프장용 같은 사치성 시설로 볼 수 있는 곳은 4%의 세율이 정해집니다.

별도합산과세는 상가나 건축물에 속하는 부속토지를 의미합니다. 이들은 2억원 이하(0.2%), 10억원 이하 (0.3%), 10억원 초과(0.4%)의 세율을 대상으로 합니다.

종합합산과세는 분리과세와 별도합산 과세 외의 토지를 의미하며, 나대지, 잡종지 임야가 이에 해당됩니다. 이때 5천만원 이하는 (0.2%), 1억원 이하는 (0.3%), 1억원 초과시 (0.5%)의 세율이 정해집니다.

이때 재산세는 [시가표준액*공정가액비율*세율]을 기준으로 정해지는데, 토지의 시가표준액은‘개별공시지가’가 되는 겁니다. 즉, 개별공시지가가 발표되었을 때 적극적으로 이의신청을 할 필요가 있는 이유가 바로 여기에 있는 것이 됩니다.

또, 공시가격 합계액이 5억원을 넘는 종합합산토지와 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 별도합산토지의 경우 과세되는 종합부동산세가 존재합니다. 종부세는 ‘부자세금’이라고 불리는데요. 공동명의 등의 방법으로 과세를 피하는 방법을 알아두면 쓸모가 많습니다.

팔 때

토지를 팔 때에도 세금이 붙습니다. 바로 양도소득세입니다. 양도소득세는 내가 되팔았을 때 발생된 소득에 관련하여 발생한다. 토지의 양도소득세는 사업용 토지냐, 비사업용이냐에 따라 10%가량의 큰 차이가 발생합니다.

이때 활용하기 좋은 방안이 장기보유특별공제를 이용하는 것입니다. 말 그대로 ‘장기로 보유할수록 공제를 해주겠다’라는 뜻으로 최소 보유기간이 3년 이상일 때부터 6%에서 최대 30%까지 공제혜택을 주고 있습니다. 그러니 최소 3년 이상 보유해 보시길 바랍니다. 단, 공제는 1년에 한 번 정도기 때문에 한번에 너무 많은 부동산을 매각하면 좋지 않습니다.