"美은행 유동성 위기 다음은?…상업용 부동산 디폴트 우려"

[이데일리 이은정 기자] 미국 은행 유동성 위기 이후엔 상업용 부동산(Commercial Real Estate·CRE) 대출의 채무불이행 문제가 부각될 수 있다는 전망이 나왔다.

교보증권은 24일 실리콘밸리은행(SVB)과 시그니처 은행의 연이은 파산에 대응해 미국 금융당국은 BTFP(Bank Term Funding Program) 신설해 은행에 유동성을 제공하기로 결정한 점을 짚었다. 연방준비제도(Fed)의 대차대조표에서 지난 2주 동안 재할인창구(Discount Window) 1,056억 달러, BTFP 537억 달러, FDIC 설립 브릿지 은행 대출(Other credit extension) 1798억 달러 증가했다. 은행 문제를 해결하기 위해 유동성을 제공하고 있다.

지난 3월 연방공개시장위원회(FOMC)에서 연준은 연방기금금리를 4.75~5.00%로 0.25%포인트 인상 및 대차대조표 축소를 지속하기로 결정했다. 다만, 은행처럼 문제가 발생한 분야에만 부분적으로 유동성을 공급할 예정이다.

이에 은행 다음으로 약한 고리는 상업용 부동산시장이 될 것으로 예상했다. 최근 상업용 부동산 대출들의 채무불이행이 발생하고 있다. PIMCO의 콜롬비아 프로퍼티 트러스트는 7개 건물에 대한 사무실 대출(17억달러 규모)에 대해 디폴트를 선언했다. 브룩필드는 2개의 로스앤젤레스 오피스 타워 대출(7억6500만달러 규모) 관련 채무 불이행이 발생했다.

Trepp에 따르면 2022년 상업용 부동산 대출 발행량은 8620억달러로, 2021년 7530억달러 대비 15% 대폭 증가했다. 2023년 만기가 다가오는 상업용 부동산 대출들은 리파이낸싱을 해야 하는 상황이다.

강민석 교보증권 연구원은 “RCA CPPI(Commercial Property Price Index)에서 볼 수 있듯이 상업용 부동산 가격은 급락하고 있어 리파이낸싱이 쉽지 않다”며 “상업용 부동산은 변동금리 비중이 높기에 급등한 금리로 이자 부담이 큰 상황”이라고 말했다.

2022년 말 기준 상업용 부동산 미결제 대출 부채 비중의 50% 이상을 은행이 차지하고 대형 은행보단 소형 은행 비중이 높다. 전체 자산 중 상업용 부동산 대출 비중은 소형 은행(28.9%)이 대형 은행(6.6%) 보다 높으며, 절대적인 상업용 부동산 대출 규모도 소형 은행(1조9600억달러)이 대형 은행(8500억달러)보다 크다. 시그니처 은행과 퍼스트 리퍼블릭 은행의 2022년 말 상업용 부동산 대출 규모는 각각 331억달러, 358억달러다.

강 연구원은 “소형 은행들은 최근 뱅크런 우려로 유동성을 확보하고 있는 상황이기에 상업용 부동산 대출의 리파이낸싱은 점차 쉽지 않을 것으로 예상한다”며 “향후 상업용 부동산 대출 디폴트 가능성이 커질 수 있기에 주목해야 될 것으로 판단한다”고 말했다.