매매계약 했는데 임차인은 계약갱신요구…잔금 안줘도 될까

"채무이행 불확실하면 선이행의무 거절 가능"
  • 등록 2024-01-01 오전 9:00:00

    수정 2024-01-01 오전 9:00:00

[이데일리 이배운 기자] 아파트 매매계약서에 인도일과 실제 명도일 약정이 별도로 있는데 현 임차인이 갑작스럽게 갱신요구권을 행사해 실거주 가능성이 불투명해진 경우, 매수인은 잔금 지급을 거절할 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.
서울 서초구 대법원 전경 (사진=이데일리 방인권 기자)
1일 대법원 제2부(주심 이동원 대법관)는 해당 소유권이전등기 소송의 원심판결을 파기하고, 사건을 인천지방법원으로 돌려보냈다고 밝혔다.

법원에 따르면 원고 A씨는 피고 B씨에게 아파트를 11억원에 사들이겠다는 계약을 맺으면서, 계약서상 부동산 인도일 및 잔금 지급일은 2021년 4월로, 특약사항으로 실제 명도는 2021년 12월에 한다고 정했다.

이 아파트에는 2021년 10월까지 거주하기로 계약한 임차인이 거주 중이었다. 매매계약 당시 임차인은 A씨에게 갱신요구권을 행사하지 않겠다는 의사를 명확히 밝혔다.

그런데 임차인이 잔금 지급일 직전에 갑자기 갱신요구권을 행사해 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 이에 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A씨는 잔금 지급을 거절했다.

B씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표했고, A씨는 B씨에게 매매계약에 따른 소유권이전등기절차를 이행하라며 소송을 제기했다.

2심은 이 사건 매매계약의 해석상 B씨가 2021년 12월까지 아파트를 A씨에게 현실인도할 의무가 인정되지 않으므로 A씨가 잔금 지급을 거절한 것은 정당하지 않다고 판단했다. 따라서 B씨의 계약 해제 행위는 적법하다고 봤다.

하지만 대법원은 사건을 다시 판단하라며 파기 환송했다. 대법원은 “일반적으로 계약을 해석할 때는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인지를 살펴야 한다”며 “당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있을 때는 사회 일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다”고 짚었다.

이어 “상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만, 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무 이행을 거절할 수 있다”고 짚었다.

그러면서 “B씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있고, 이에 A씨가 선이행의무를 이행하게 하는 것은 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”며 “A씨의 잔금 지급 의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 B씨의 계약 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 파기환송 이유를 설명했다.

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