[대박땅꾼의 땅스토리]경매로 토지투자 하고 싶다면, 모의입찰부터

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 투자 수익률을 극대화 시키는 방법은뭘까. ‘초기 투자금’이 적을수록 수익률이 높아지기 마련이다. 그래서 최소 자본 즉, ‘소액투자’로 투자의 시작이 이루어지는 경우가 많다.

소액투자의 대명사인 부동산 경매투자는 초보와 고수 너나 할 것 없이 큰 관심사다. 첫 토지투자를 경매로 시작한 나 역시 경매투자를 적극 활용하는 사람 중 하나다. 경매투자를 권하는 이유다.

단, 초보투자자들이라면 곧바로 입찰에 진행하기 보다는 모의입찰을 진행해 보는 것을 권한다.

첫 경매투자 시 자주 발생하는 실수 중 하나는 입찰서류 등에 ‘0’ 단위를 잘못 쓰는 경우다. 바로 나의 경우가 그러했다. 낯선 입찰서류에 금액을 한글로 적고, 칸에 맞춰 금액을 쓰다 보면 긴장을 해버린 탓인지 0 하나가 그렇게 어색해 보이기도 하기 때문이다. 이 0단위를 잘못 써서 입찰에 떨어진 적이 있다 보니 더욱 지인들에게는 여러 번 주의하라고 이야기하곤 한다.

두 번째 잦은 실수는 ‘입찰 보증금’이다. 법원 경매는 입찰 시에 ‘보증금’을 함께 제출한다. 보통 입찰가의 10%다. 예를 들어 1000만원에 입찰금을 작성하여 제출하고, 보증금은 ‘100만원’을 내는 식이다. 그런데 이 입찰보증금이 20~30%인 경우가 있다. 이를 ‘특별매각조건’이라고 한다. 이 조건은 대부분 여러 번 유찰된 경우에 붙을 수 있으니 반드시 확인이 필요하다.

모의 입찰은 이러한 실수를 연습할 수 있는 기회가 된다. 일부러 터무니없이 낮은 금액을 제출하는 등으로 연습하고서 실전에 돌입하면 실수가 줄어든다. 물론 모의 입찰 시 낙찰되지 않은 보증금은 그 자리에서 돌려받을 수 있다.

또, 모의 입찰을 통해 내가 예상하는 낙찰가를 맞춰볼 수도 있다. 이때, 금액을 맞추는 것이 포인트가 아니라 투자 가치와 하자 부분을 고려하여 금액을 예측하는 것이 중요하다.

같은 조건일 때 현재 주변시세는 어떠한지, 앞으로 개발계획의 여파는 몇 년 후에 받을 수 있을 것인지, 건축은 가능한지 등의 여부를 하나하나 따지는 연습이 바로 ‘모의 입찰’인 것이다.

모의 입찰을 최소 3~4번 진행해 본 후 실전에 임하게 되면 어느 정도 윤곽이 잡힌다.

‘어떤 점 때문에 더욱 유찰될 것 같다’, ‘이러한 하자가 있었구나’ 등등 개략적으로나마 장점과 단점을 파악할 수 있는 연습이 되는 것이다.

조금 더 나아가 단점을 어떻게 활용할 수 있을지 고민도 할 수 있게 된다.

수능시험을 앞둔 수험생들이 모의고사를 실전처럼 치르는 것처럼 우리는 경매입찰을 앞두고 모의 입찰을 자주 해봐야 한다. 결정적인 한 방을 위해서