그린벨트는 ‘개발제한구역’이라고도 부른다. 단어의 어감에서 느껴지듯이 이 용도에 속하게 되면 일부 행위가 제한된다. 원래 개발제한구역은 도시공간을 효율적으로 관리하기 위해 성장을 촉진하거나 억제하는 역할을 담당한다. 무분별한 도시팽창을 방지하기 위해 주로 도시 외곽의 녹지를 대상으로 지정된다. 즉 개발하지 말라고 만든 규제지역이라는 소리다.
이런 강력한 규제가 있다 보니 이 안에서 개발이 된다는 것은 ‘무→유’가 되는 것만큼 큰 경쟁력이 생긴다. 마치 다이아몬드 원석을 발견한 것이라고 볼 수 있는 것과 같다.
그래서 ‘00지역 그린벨트가 풀렸다더라’는 말에 우르르 해당 지역으로 사람이 몰리고, ‘00지역이 풀릴예정이라더라’는 말에 철석같이 토지에 묻지마 투자하고 보는 이들이 있다.
개발제한구역에서 해제
이 경우는 ‘용도지역이 변경된 것’으로 이해하면 편하다. 그린벨트인 도시지역의 녹지지역이 주거/상업/공업 등 지역으로 변경되면서 이뤄진다. 이처럼 그린벨트에서 완전히 해제되었다는 것은 그동안 할 수 없었던 땅의 개발 등이 가능해지는 것으로, 큰 개발사업이나 공공기관의 개발사업으로 인한 것이라 말할 수 있다. 여기서 그린벨트 해제는 아무 지역이나 되는 것이 아니다. 2015년 지방자치단체장에게 30만㎡ 이하 그린벨트에 대해 해제권한이 이양되었으나, 환경평가 1~2등급지는 원칙적으로 해제금지다. 환경평가등급은 개발제한구역 내 토지의 환경적 가치를 평가한 것으로 대부분 그린벨트가 해제되는 곳은 4~5등급 토지 중 해제 총량범위 내에서 지방도시계획심의위원회의 의결을 거쳐 해제된다고 보는 게 적합하다.
행위제한 완화
행위완화는 용도지역의 상태는 그대로다. 예컨대 도시지역의 녹지지역인 상태에서 그 안에서의 일부 행위가 완화되는 것이다. 이 경우 그린벨트 내 거주자들의 생활환경개선을 시켜주는 경우가 많다. 대부분 동식물 관련 시설이 된다.
그런데 행위제한완화는 별 가치가 없다고 생각하는 사람이 있다. 하지만 원주민(농민) 직업용 개발을 허용해준다. 그린벨트 투자를 하는 사람들은 그린벨트의 땅에 투자하는 것이 아니라, 그린벨트 내 집단취락지구의 주택에 투자하는 등의 방법으로 준원주민자격을 얻는다. 이들은 일정 기간(대략 5년) 거주 후 원주민과 준원주민에게 제공되는 주택의 음식점허가 및 농업용 창고 시설 허가 등을 받을 수 있어 이를 활용한 투자를 진행한다.
결과적으로 그린벨트 투자는 초보자들이 맘이 간다고 덜컥 투자하기는 어렵다. 상당한 시간이 소요되고, 인내심이 필요로 한다. 실제로 그린벨트가 해제돼 용도가 달라지면 약 3배가량 땅값이 오른다고 하니 땅 투자를 하는 이라면 군침이 흐를 만도 하다. 하지만 그만큼 불법적인 곳과 위험이 도사리고 있는 곳인지라 많은 주의점이 필요함을 기억해두길 바란다.