새해 부동산稅 폭탄이 두렵다…"절세 전략, 이것부터"

서울 외곽 지역과 고양시 아파트 모습.(사진=연합뉴스)

[이데일리 신수정 기자] 새해에는 부동산 시장 안정화와 투자수요 억제를 위한 세법과 제도가 시행된다. 종합부동산세와 양도소득세가 강화되면서 다주택자들의 증여와 절세, 1주택자들의 갈아타기에 세심한 노하우가 요구된다.

종부세·양도세 강화…세부담 줄이는 전략은

먼저 주택보유자들에 대한 종부세가 커지면서 부담이 늘어난다. 3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자에 적용되는 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 대폭 인상된다. 일반세율은 과거 0.5∼2.7%에서 0.6∼3.0%로 오른다.

양도소득세 중과세율도 인상된다. 과거 ‘기본세율+10~20%포인트(p)’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 인상된다. 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다.

또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용돼 5월 말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상된다. 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다.

다주택자가 고려할 수 있는 증여도 절세 방법이다. 일반증여와 부담부증여와의 차이점을 고려할 경우 세금을 줄일 수 있기 때문이다. 부담부 증여는 부동산을 증여하면서 전세보증금이나 은행 대출 같은 채무를 함께 물려주는 것이다.

자녀에게 10억원의 아파트를 일반 증여한다면 2억원 이상의 세금을 내야 하지만, 자녀가 전세보증금 5억원까지 같이 물려받게 되면, 증여재산 10억원에서 보증금을 차감한 5억원을 기준으로 증여세가 계산돼 8000만원의 세금만 내면 된다.

다만 부담부증여시에는 일반증여와 다르게 증여자에게 양도소득세가 발생한다. 따라서 부담부증여로 줄어드는 증여세가 증여자의 양도세보다 큰 경우 택하면 된다.

1주택자들도 종부세 산정시 적용받는 공제방식을 선택해야 한다. 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 과거처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자처럼 9억원을 공제받은 뒤 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수 있다.

고령자 공제율은 1주택자(실수요)인 고령자 세액 공제율이 구간별로 10%p 상향된다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율의 한도도 10%p 올라 최대 80%가 된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “부부 공동명의 1주택자는 공시가격 12억까진 각 6억원씩 공제받는 현재 방식이 더 낫다”면서 “12억원이 넘는다면 보유 기간이 길고 연령이 높아질수록 1가구 1주택자 공제가 유리하다”고 말했다.

1주택자들의 갈아타기에 거주요건 고려해야

똘똘한 한 채로 갈아타려는 1주택자들은 거주요건에 유의해 구매를 결정해야 한다. 조정대상지역에서 주택을 새로 살 경우 2년 이상 거주요건을 채워야 하기 때문이다. 만약 매매 시점에 조정대상지역에서 해제됐다고 하더라도 2년 이상 거주하지 못하면 비과세가 적용되지 않는다.

투기과열지구 내 재건축 아파트를 매매 할 때도 실거주 요건에 유의해야 한다. 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있다. 다만 ‘2년 실거주’는 합산 거주이기 때문에 연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “다주택자들은 종부세 부담이 높은 편인데, 현금흐름이 막히면 버티기 쉽지 않다”며 “1주택자 역시 내년 장기보유 특별공제도가 바뀌고 거주기간 요건도 강화돼 주택 구매 시 세금 문제를 고민해야 한다”고 조언했다.