10·20년 전에도 '끝물'이라던 은마아파트…얼마나 올랐을까?

[이데일리 양희동 기자] 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’는 고(故)박정희 전 대통령이 집권하던 지난 1979년 8월에 지어진 준공 45년된 노후 단지다. 대표적인 강남 재건축 추진 단지로 대치동 학원가를 상징하는 교육 수요가 모여 ‘대전(대치동 전세)산다’는 말을 만든 곳이기도 하다. 은마아파트는 준공 20년이 되던 1999년을 앞둔 20세기 말부터 재건축이 추진돼 왔지만, 지금까지도 재건축이 되지 않은 것으로도 유명하다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 일대 전경 (사진=연합뉴스)

재건축 추진 역사가 20년을 넘다보니 2000년대 초반부터 꾸준히 관련 투자 수요가 이어져왔지만, 그 때마다 “끝물”이란 말이 돌곤 했던 단지이기도 하다. 그러나 2004년 2월과 2014년 2월 등 10년 간격을 두고 은마아파트 거래가격을 현재 시세와 비교해보면 격세지감을 느끼게 된다.

최근 20년간 은마아파트 평균 매매가 추이. (자료=KB부동산)

11일 KB부동산 시세에 따르면 은마아파트는 제건축 추진위원회 설립승인을 받았던 직후인 2004년 2월 당시 전용면적 84㎡(공급면적 115㎡) 아파트의 평균 매매가가 7억3000만원 선이었다. 당시 은마아파트는 안전진단이 반려되고 서울시도 재건축 불가 방침을 내세우는 등 재건축 걸림돌이 많아, 재건축이 어렵다는 시장 반응이 많았다. 또 당시 노무현 정부는 부동산 시장에 대한 강도높은 규제를 이어가고 있어, 재건축 투자 성공 여부에 대한 의문도 많았던 시기다.

하지만 20년이 지난 2024년 2월 현재 은마아파트 전용 84㎡ 평균 매매가는 26억3333만원으로 20년 전과 비교해 3배 이상 가격이 올라, 시세 차익이 20억원에 육박한다.

서울 등 수도권 주택시장이 침체기를 막 벗어나려던 시점으로 10년 전인 2014년 2월엔 은마아파트 전용 84㎡ 평균 매매가격이 9억3750만원이었다. 2004년 2월에서 2014년 2월 사이 10년 간은 은마아파트 가격이 28.4% 오르는데 그쳤다. 그 10년새 은마아파트는 2006~2007년 수도권 부동산 활황기를 거치며 10억원을 넘기기도 했지만, 2008년말 글로벌 금융위기 이후 2013년까지 집값 하락세가 지속되며 상승분을 대부분 반납했다.

하지만 평균 매매가 추이에선 10년 전 재건축 시장에 대한 회의적 의견이 많던 시기 은마아파트에 투자했다면 역시 3배 가까운 시세 차익을 거둘 수 있었던 것으로 나타난다.

한편 은마아파트는 최초 분양가는 2700만원선으로 45년간 100배 가량 집값이 올랐다.