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"4년새 시세 차익만 20억"…주택 이어 빌딩도 대출 묶이나

공실률 지난해 3분기 8.4%…전분기 대비 2배 훌쩍
상업용부동산 거래량 33만건…역대 3번째로 높아
대출 비중 축소시 투자 심리 위축
리츠시장 침체·역외투자 쏠림 우려도
  • 등록 2021-01-28 오전 5:30:00

    수정 2021-01-28 오전 5:30:00

[이데일리 하지나 신수정 기자] 서울 역삼동에 있는 4층짜리 꼬마빌딩은 지난해 49억원에 매각됐다. 지난 2016년 29억원에 거래된 이후 4년 동안 4차례나 손바뀜이 이뤄졌고 매번 20% 가량 시세 차익을 거뒀다. 4년 새 빌딩 가격은 무려 169%나 올랐다.

부동산 큰 손들이 주택시장 규제 소나기를 피해 수익형 부동산으로 쏠리면서 꼬마빌딩을 비롯한 오피스빌딩들이 잇따라 사상 최고가에 거래되고 있다. 코로나19로 공실률이 높아졌지만 임대 수익률보다 땅값 상승 가치가 더 높다는 판단에서다.

“공실 있어도 상관없다” 수익형 부동산 ‘러브콜’

한국부동산원의 상업용 부동산 임대 동향 조사에 따르면 서울 도심 지역 소규모 상가(2층 이하 연면적 330㎡ 이하 건축물) 공실률은 지난해 4분기 10.5%로 집계됐다. 전 분기 대비 2.1%포인트 증가하며 역대 최대다. 코로나 장기화에 따른 매출 하락으로 자영업자 감소 및 폐업이 증가한 탓이다. 그나마 상가에 비해 코로나 영향이 적은 오피스빌딩도 서울 도심 내 공실률은 10.7%로 전분기 대비 0.3%포인트 늘었다.

(그래픽= 김정훈 기자)
상업용 부동산의 공실률은 크게 높아졌지만 인기는 파죽지세다. 공실률이 높아져 수익성이 떨어지지만, 자금력을 바탕으로 한 부동산 큰손들에게는 큰 문제가 되지 않는다. 땅값이 뛰면서 자산가치 상승을 기대하는 투자자가 많아서다.

부동산 정보제공업체 경제만랩이 한국부동산원의 거래용도별 자료를 분석한 결과에 따르면 지난해 전국 상업업무용 부동산 거래량은 33만 5556건을 기록했다. 이는 전년(30만3515건) 대비 11% 늘어난 수치다.

심지어 공실률은 크게 신경쓰지 않는 분위기다. 꼬마빌딩 중개법인인 ‘빌사남’ 관계자는 “공실률을 크게 신경쓰지 않고 자산가치 상승을 전망해 투자하시는 분들이 많다”면서 “다만 워낙 금리가 낮다보니 기대 수익률 역시 많이 낮아졌다”고 말했다. 기준금리는 코로나 사태가 본격적으로 나타나기 시작한 지난해 3월 연 1.25%에서 0.75%로 내린 이후 5월 사상 최저 금리인 0.5% 떨어졌다.

수익형 부동산의 인기는 주택시장에 대한 반사효과도 컸다. 정부는 실수요 중심의 주택시장을 만들기 위해 25번의 부동산 규제를 쏟아내면서 다주택자들을 옭아맸다. 특히 세금 부담을 강화하는 정책으로 주택 투자 수요를 차단하면서 꼬마빌딩 등 상업용 부동산이 새로운 투자처로 부각되기 시작했다.

비주거용도 대출 묶을까…풍부한 유동성에 풍선효과 우려도

업계에서는 사실상 지난해부터 상업용 부동산 대출 심사가 까다로워졌다고 평가한다. 실제로 금융당국이 시중은행에 상업용 부동산 비중 축소 지침을 내렸다는 얘기도 전해진다. 업계 관계자는 “임대수익으로 상환능력을 판단해 대출을 결정하는 RTI(임대업이자상환비율)의 경우 개인한테만 적용되는데 법인한테도 적용해서 대출 승인을 거부한 사례가 있었다”고 전했다.

그럼에도 은행권의 수익형 부동산 투자 상담은 크게 늘어났다. 지난해 NH농협은행 올백(ALL100) 자문센터를 통한 부동산 상담 의뢰건수는 전년 대비 2.6배 늘었다. 전체 상담의 60% 가량이 빌딩 매입에 관련된 것이었다. 김효선 NH농협은행 부동산부문 수석위원은 “작년 6·17, 7·10 대책 이후 주택 관련 세금이 강화되면서 기존 주택을 처분하고 꼬마빌딩을 투자하는 수요가 많았고, 작년 12월부터 올해 초는 토지보상금 수령이 본격화되면서 투자 상담이 늘어나고 있다”고 설명했다.

상업용 부동산 시장으로 자금 쏠림 현상이 심화하자 정부 여당은 사전 차단에 나섰다. 상업용 부동산 대출 축소 필요성을 공식적으로 언급하며 금융권을 압박하기 시작한 것이다. 시장에서는 대출규제가 이뤄질 경우 일시적으로 투자 심리를 위축시킬 수 있다고 내다봤다. 다만 풍부한 유동성 시장에서 자칫 풍선효과나 부작용을 불러일으킬 수 있다는 우려도 나온다.

배상영 대신증권 연구원은 “수익형 부동산 대출을 규제하게 될 경우 레버리지 효과가 떨어지면서 부동산 리츠나 펀드 등 부동산 간접투자 상품의 수익성이 떨어질 수밖에 없다”면서 “리츠 활성화를 추진 중인 정부 입장과는 상충되는 측면이 있다”고 말했다.

비금융권 대출이 늘거나 과도한 규제를 피해 유동성 자금이 해외 부동산 시장으로 쏠릴 가능성도 제기된다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “최근 달러 약세에 코로나19 영향에 따른 부동산 가격 조정으로 해외 부동산, 특히 북미권 부동산 투자에 대한 관심이 늘었다”고 전했다.

특히 최근 정부의 준공업 지역, 역세권 도심 개발 등의 영향으로 앞으로 수익형 부동산 수요는 늘어날 전망이다. 김 소장은 “정부가 도심 역세권 개발에 나서면서 인근 상권 기대감이 높아짐에 따라 투자를 하는 분들이 많다”면서 “최근 부동산 시장 분위기와 저금리 기조 속에서 규제가 시장을 제대로 통제할 수 있을지는 의문”이라고 말했다.

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