신한알파리츠, 여섯번째 자산 편입…1.6兆 대형 리츠로 성장-삼성

[이데일리 이광수 기자] 삼성증권은 신한알파리츠(293940)가 여섯번째 자산을 편입하면서 자산규모 1조6000억원의 대형 리츠로 성장했다고 평가했다. 지난 4일 신한알파리츠는 자(子)리츠를 통해 삼성화재 역삼빌딩의 공유 지분을 1583억원에 매입했다고 공시했다.

이경자 삼성증권 연구원은 5일 “삼성화재 역삼빌딩의 매도자는 건물 지분 50%를 보유한 KB부동산신탁”이라며 “잔여 지분 50%는 국세청이 가지고 있다”고 말했다. 평당 매입가는 약 3000만원으로 캡레이트(연수익률)은 4% 수준이다. 이 연구원은 “최근 강남권역(GBD) 오피스의 캡레이트가 3%대에 진입했지만 구분 소유 건물의 할인이 반영된 것으로 보인다”며 “LTV(담보대출비율) 65%의 선순위 담보대출과 50억원의 리츠 자체자금, 브릿지론으로 매입할 예정”이라고 설명했다.

이번 자산 편입으로 판교권과 서울도심(CBD), GBC 등 국내 주요 오피스 권역을 아우르는 포트폴리오를 완성한 것이라는 게 그의 평가다.

이 연구원은 “특히 GBD 시장은 IT 임차인 위주로 재편돼 가장 공실이 적고 수요가 공급을 초과하는 시장”이라며 “총 편입자산은 6개, 연결기준 자산규모 1조6000억원의 대형 리츠로 부상했다”고 말했다.

그는 “현재 매입가 기준 자산규모는 롯데리츠가 1조5000억원(증자 후 2조3000억원), ESR켄달스퀘어리츠가 1조3000억원으로 국내 리츠 중 최대 수준”이라며 “(신한알파리츠는) 상장 당시 판교 크래프톤타워(옛 알파돔타워IV) 5180억원으로 시작해, 3년만에 자산규모가 3배 이상 성장하며 영속형이자 성장형 투자기구라는 상장리츠의 본질 가치를 실천하고 있다”고 설명했다.

이 연구원은 “신한알파리츠의 임대기간(WALE)은 4.7년으로 오피스 리츠임에도 장기 임대차 구조”라며 “시그니처 자산인 크래프톤 타워만 시세 수준으로 반영해도 주당 가치는 9200원으로 현 주가는 저평가 상태”라고 말했다.