서울시 재개발, 일률적 ‘현금청산’ 기준일에 '잡음'

[이데일리 신수정 기자] 정연 정은건설 대표는 지난 2021년 8월 소나무협동마을의 건물 멸실 토지를 매입했다. 이 땅에 총 18가구 규모의 대형 빌라 건물을 짓고 분양하기 위해서다. 건축허가는 전 달인 7월에 받았고 같은 해 12월 착공했다. 1년 후 2022년12월 정 대표의 빌라를 포함한 미아동 791 일대가 신통기획 2차 대상지로 선정되면서 날벼락을 맞았다. 공사가 한참 진행 중인데 강북구로부터 사업지가 현금청산 대상이 됐다는 통보를 받아서다. 신통기획 2차 대상지에서 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 기준일인 권리산정 기준일을 2022년 1월 28일로 지정한 탓이다. 권리산정 기준일까지 분양을 완료해 등기하지 않으면 입주권을 노린 ‘투기세력’으로 판단해 권리를 인정해 주지 않는다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

서울 재개발 정비사업에 ‘신통기획’을 전면 도입하면서 권리산정 기준일을 변경하자 곳곳에서 잡음이 이어지고 있다. 서울시는 재개발 정비사업에 ‘신통기획’을 전면 도입하면서 1차 신통기획 공모로 선정한 구역의 권리산정 기준일을 ‘공모일’로, 2차 신통기획 공모로 선정한 구역에 2022년 1월 28일로 지정했다. 이는 분양권을 늘리기 위한 ‘지분 쪼개기 방지’를 위한 3대 투기방지대책의 핵심이다.

투기세력 유입 차단을 막기 위해 내린 결정이지만 일률적으로 지정한 권리산정일이 ‘독’이 됐다. 올해 신통기획 후보지로 선정되면 현금 청산되는 권리산정 기준일은 작년 1월이 되기 때문에 피해사례는 더욱 늘어날 전망이다. 전문가 사이에서도 투기수요 차단 목적과 권리침해 소지 사이에서 어떤 가치를 우선순위로 둬야 하는지에 대해 의견이 분분하다.

공모일 전부터 사업진행…‘투기수요’ 몰려 파산 직전

24일 신속통합기획 피해 건축주 모임에 따르면 15개 중소건설업체 건축사업지가 신통기획 1·2차 지역에 포함되면서 현금 청산 대상에 편입되자 분양과 임차에 모두 실패했다. 준공완료된 9개 사업지 136가구 중 5개가 분양됐으며 임차는 한 건도 계약하지 못했다. 서울시가 신통기획 권리산정 기준일을 ‘공모일’로 정한 여파다.

정연 정은건설 대표는 “신속통합기획 발표 전부터 땅을 매입할 계획을 세우고 정상적으로 건축허가 등을 진행하다가 신통기획 공모에 신청, 지정됐다는 소식을 들었다”며 “이후 준공이 완료됐지만 곧 없어질 건물이라는 인식에 임차도 받지 못하고 현금청산 대상에 속해 분양도 할 수 없는 상황이어서 파산 직전이다”고 설명했다.

건설업계에서는 2021년 9월 공모를 시작한 만큼 이전부터 사업을 진행한 사업장에 대해선 구제해줄 필요가 있다고 주장했다. 정은건설과 비슷한 피해를 본 중소건설업체는 성북구, 동작구, 중랑구, 도봉구, 광진구 등 넓게 퍼져 있다. 대부분 20세대 미만의 빌라 주택 사업을 진행 중이며 갑작스러운 신통기획 대상지 선정에 준공을 완료하지 못한 사업지만 6곳이다.

더 큰 문제는 신통기획이 공모방식에서 수시신청으로 전환되면서 피해사례는 더욱 커질 수 있다는 점이다. 주택건축사업이 진행 중 사업지 주민 30% 이상이 신통기획 지정을 요구해 올해 대상지로 지정되면 권리산정 기준일은 2022년 1월 28일이 된다. 대상지 지정이 매월 수시 검토로 바뀐 만큼 예측가능성이 현저히 떨어지는데다 권리산정일 역시 최대 1년 이상 시차가 벌어져 권리침해 소지가 크다는 지적이다.

전문가 간 의견 분분…서울시, 피해자 구제 어려워

서울시는 민간재개발의 정상화를 위해 신속통합기획 공모 방식을 택하면서 법에 따라 투기수요 원천 차단을 위한 기준을 세웠고 권리산정일 등을 충분히 예고한 만큼 소수의 피해자 구제를 위해 원칙을 변경할 수 없다고 설명했다. 서울시는 현재로선 피해 건설업체가 각자 서울시를 상대로 소송을 제기해 따져볼 수밖에 없다고 했다.

서울시 관계자는 “신통기획의 권리산정 기준일은 도시정비법 77조에 따라 서울특별시장에게 위임해 지정했고 재개발 주거정비지수제 폐지 등을 통해 규제완화를 한 만큼 투기세력 차단에 집중하고 있다”며 “신통기획 신청 시 주민의견 청취와 동의를 위한 홍보가 이뤄지고 있어 충분히 대상지 선정 예측이 가능하다”고 설명했다.

전문가들은 노후지역에서의 주택사업 진행 시 불확실성이 크다고 지적했다. 다만 권리산정기준의 예외 사례 인정과 관련해서는 의견이 분분하다. 김예림 법무법인 심목 변호사는 “과거 민간재개발은 예비구역 지정 이후 권리산정 기준일을 별도로 고시하기 때문에 예측 가능성이 컸다”며 “신통기획으로 전환하면서 투기수요 차단을 목적으로 권리산정기준을 앞서 세워놓은 것은 과도한 권리 침해로 볼 수도 있다”고 분석했다.

반면 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 “권리산정 기준일을 결과발표일 기준으로 고시가 가능한 날로 한 모아주택의 경우 사업이 진행되는 중 신축 빌라가 유입되면서 지속적으로 사업성이 떨어지는 모습을 보이고 있다”며 “투기수요 차단이라는 목적을 위해 강력한 권리산정기준을 정할 필요성이 있다는 방증이다”고 설명했다.