'혁명적' 자부한 송영길표 ‘누구나집’, 부동산 실정 만회할까

[이데일리 이상원 기자] “임차인이 집을 살 때 확정 분양가로 구입하기 때문에 10년 뒤 아무리 집값이 올라도 최초 확정 분양가로 주는 엄청난 혁명적 의미다.”

송영길 더불어민주당 대표가 지난 10일 국회에서 열린 최고위원회의에서 인천시장 재직 당시부터 추진해 온 `누구나 집 프로젝트`의 핵심을 설명하며 강조한 부분이다.

송영길 더불어민주당 대표가 지난 15일 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에서 발언하고 있다.(사진=연합뉴스)

`누구나 집 프로젝트`는 집값의 10%만 먼저 지급하고 10년 동안 거주한 뒤 처음에 정한 집값으로 분양받을 수 있는 `송영길 표` 임대주택 정책이다. 임차인에게는 좋은 기회임이 분명하다. 시세보다 저렴한 임대료로 지낸 이후 10년 뒤 집값이 상승해 되팔 시, 이에 따른 차익도 벌 수 있기 때문이다. 그러나 임차인과 공급자 모두 `윈윈`(win-win)할 수 있는 정책인지는 의구심이 적지 않다. 임대주택을 지을 건설사 입장에서 큰 이익을 벌 수 있는 구조가 아니기 때문이다.

‘누구나집 프로젝트’ 민심 되찾을 수 있나

입주민들이 누릴 수 있는 가장 큰 혜택은 바로 ‘분양가’다. 누구나집은 최초 공모하는 시점의 감정 평가액에서 매년 최대 1.5%의 인상률만 적용해 최종 분양가를 정한다. 임대 기간이 끝난 후 감정 평가액을 분양가로 정하던 기존의 분양 전환형 임대주택과는 반대의 구조다.

송 대표는 이를 두고 `혁명적 기회`라 피력한다. 구체적으로 인천 검단 신도시를 예로 들어 설명했다. 그는 “현재 검단 지역의 35평형 (주택의) 확정 분양가가 6억 3100만원쯤 되는데 실제 지금 검단의 같은 평형의 시가가 8억”이라며 “13년 뒤에 10원도 아파트 가격 상승하지 않는다 할지라도 이미 현재 시세 8억보다 더 싼 6억 3000만원 정도로 최고 분양 확정 분양가액으로 주겠다는 것”이라고 했다.

더불어 10년의 임대 기간 후 최초 분양가보다 떨어지게 되면 임차인에게는 분양을 포기할 수 있는 권리까지 있다. 송 대표는 그간 개발 이익을 모두 사업자가 가져가는 것은 공정하지 않다며 임차인에게 돌려주자는 것이다.

사업성 낮아 참여 주저하는 건설사들 “리스크가 너무 커”

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사(IH)는 이달 8일부터 분양가 확정 분양 전환형 공공지원 민간임대주택(누구나 집) 사업자 공모를 시작했다. 인천 검단을 필두로 화성 능동 등 6개 사업지에 6075가구 규모가 공급될 예정이다. 그러나 임차인이 원하는 유명 브랜드 아파트가 민간 건설사로 참여할 지는 미지수다.

건설사 입장에서는 분양가를 최초 시점 감정 평가액의 최대 약 15%까지 오른 값으로 산정하는 방식은 사업성이 낮고 시기마다 바뀌는 부동산 정책에 따라 분양 포기가 잇따르게 되면 그 손실을 모두 건설사가 져야 하기 때문에 참여에 주저할 수밖에 없다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “임차인에게 너무 많은 권한을 주게 되면 상대적으로 공급자 입장에서는 리스크가 커진다”며 “임대할 때는 전혀 수입을 못 챙기고 나중에 팔아야지 수입을 챙길 수 있는데, 시장 가격이 오른다는 보장이 없는 상황에서 (기업들이) 쉽게 덤벼들 수 없다”고 설명했다. 이어 “지금 시장에 단기적인 상황에 너무 매몰돼 만들어진 선택들은 결코 장기적으로 유효하지 않다”고 덧붙였다.