`조개딱지`에서 `물딱지`까지..주의!

[edaily 윤진섭기자] `상암, 강일, 세곡지구 9000만원 입주` `강남권 아파트 평당 600만원에 분양` 2일 서울 동작구 이수교차로 앞. 도로변 곳곳에 이런 내용의 벽보가 커다랗게 걸려 있었다. 서울·경기지역의 도로변과 사무실 밀집지역에도 이같은 플래카드와 벽보가 즐비하다. 부동산 시장의 대표적 고위험 투자 상품인 `딱지`(입주권)가 거래가 기승을 부리고 있다. 부동산업계와 현장 중개업소에 따르면 최근 들어 딱지거래가 기존 택지개발지구 내 입주권 거래에서 택지개발에 따른 대토권, 심지어 염전과 바닷가 개발에 따른 보상 딱지에 이르기까지 다양화되고 있다. 그러나 이들 딱지거래는 불법으로 간주, 실제 소유권 확인이 힘들 수 있어 자칫 입주는 고사하고 웃돈만 날린 가능성이 있는 등 위험성이 크다. 매입에 주의해야 한다는 게 업계 전문가들의 이야기다. ◇조개딱지·상가입주권·주택입주권 등 다양 딱지의 본래 이름은 입주권으로 택지개발이나 재개발시 현지주민 등에게 보상차원으로 입주권이나 용지 매입권을 주는 것을 의미한다. 그러나 최근들어 어민을 대상으로 하는 속칭 `조개딱지`에서 택지개발지구 내 상업용지 입주권에 이르기까지 다양화되고 있다. 조개딱지는 최근 서부 수도권의 노른자위 입지로 부상하고 있는 송도신도시 일대에서 성행하고 있는 신종 딱지다. 인천시가 송도를 개발하면서 발생한 1264명의 어민에게 공급키로 한 생활대책 용지 104개필지 6만3000여 평을 두고 벌어지는 불법 거래다. 이들 용지는 향후 송도신도시가 개발될 경우 준주거용지로 분류돼, 주상복합아파트나 상가건물 등의 개발이 가능하다. 현지 모 중개업자는 “원주민 1인당 보상으로 나온 50평형 기준으로 대략 2억3000만원이면 거래가 가능하다”며 “최근 송도신도시 개발이 본격화되면서 한 달 전과 비교해 5000만원이 뛰는 등 `찾는 사람은 많고, 매물은 없는` 실정”이라고 말했다. 택지개발에 따른 영업권 보상차원에서 제공되는 상가(생활대책)용지 입주권도 거래가 활발할 뿐만 아니라 가격도 천정부지다. 생활대책용지는 8평 정도의 지분을 가진 원주민들로 구성된 조합이 상가를 지을 수 있도록 분양되는 근린상업·근린생활용지로 경쟁 입찰을 통해 공급된다. 30일 경기도 고양 풍동 일대 중개업소에 따르면 9월경에 분양예정인 풍동지구 내 원주민 공급용 상가(생활대책)용지의 웃돈이 8000만원을 웃돌고 있다. 현지 B 부동산 관계자는 “현재 조합원 구성도 되지 않았는데, 입찰 전부터 원주민 입주권을 매입하기 위한 투자자들의 발걸음이 잦다”라며 “입찰 이후엔 시세가 2배 이상 오를 것”이라고 말했다. 주택입주권은 흔히 택지개발 과정에서 철거민이나 현지 거주자에게 주어지는 입주권으로 대표적인 곳이 서울 마포구 상암지구 입주권이다. 최근들어 가장 활발한 곳은 장지, 발산지구와 우면, 세곡동 일대다. 현재 장지지구의 경우 33평형을 분양받을 수 있는 딱지 가격이 올 초 8000만~1억원에서 지금은 1억5000만원까지 호가하고 있다. ◇물딱지, 거래제한 등 투자 위험 커 이들 딱지 중 정상적으로 거래가 허용되는 딱지는 극히 일부다. 대부분 거래 자체가 불법일 뿐만 아니라 아예 입주가 불가능한 물딱지도 흔하다. 뿐만 아니라 거래 자체가 1회로 제한 돼 있어 장기간 자금이 묶일 가능성도 크다. 우선 `조개딱지`는 정식 계약 이후 1회에 한해 전매가 가능하다. 그 이전에 거래하는 것은 불법이고, 문제가 발생할 경우 매수자의 법적권리도 보장 받을 수 없다. 인천시 송도 경제자유구역청 분양팀 관계자는 “원주민과 정식 공급계약이 체결한 뒤 1회에 한해 전매가 가능하고 계약전인 현재 거래되는 것은 모두 불법”이라며 “원주민이 중개업자와 공모해 여러 사람에게 팔아, 사실상 물딱지의 가능성이 제기돼도 이 자체가 불법이기 때문에 확인을 해줄 방법이 없다”고 말했다. 상가(생활대책)용지 입주권은 장기간 돈이 묶일 수 있다는 점에서 투자 주의가 요구된다는 게 업계 전문가들의 이야기다. 지난 해 말 정부의 `택지공급 지침` 변경으로 이주자용 보상 용지는 계약 후 1회에 한해 전매할 수 있다. 하지만 이후 매입자는 소유권 이전까지 명의 변경이 불가능하다. 한국토지공사 관계자는 “단기 차익을 노리고 미리 매입하는 사람들이 많지만 실상 택지개발이 완공돼 잔금 납부가 마무리돼 소유권 이전이 이뤄지는 시점까지는 팔 수 없다는 점을 명심해야 한다”고 말했다. 상암, 장지, 세곡동 등 속칭 유망 택지지구에 들어갈 수 있다는 입주권도 상당수는 물딱지(가짜 입주권)다. 실상 이들 지역에 입주가 가능한 것은 사업시행인가 고시일 이전에 매입한 철거가옥만 입주권을 받을 수 있다. 그 이후에 입주권을 거래하는 것은 불법이다. <사진제공 : 부동산뱅크> 이들 입주권은 조개딱지와 마찬가지로 거래 자체가 불법이기 때문에 여러 사람에게 팔아도 확인이 되지 않는다. 입주권 전문 브로커들은 입주 예정자의 인감도장을 파서 5~6명에게 물딱지를 파는 게 흔하다. 일부는 노후한 철거 가옥이나 시범아파트 등을 입주권이 나온다고 하면서 파는 경우도 있다. 무엇보다 공공개발지역 내 입주권 거래는 불법이기 때문에 적발되면 2년 이하의 징역이나 2000만원이하의 벌금형을 받고 입주권은 무효로 처리된다. 입주를 앞두고 아파트 값이 오르면 매도자가 소유권을 넘겨주지 않고 버티는 경우도 비일비재하다. 도시개발공사는 처음으로 입주 권리를 준 사람이 아니면 계약을 하지 않는다. 부동산퍼스트 곽창석 이사는 "조개딱지를 비롯해 각종 입주권 투자는 성공확률보다 실패 확률이 높은 투자 상품"이라고 전제하고 "시중에 나도는 5500만~7000만원짜리 입주권은 대다수가 입주권 효력이 없는 물딱지"라고 말했다. 또 그는 "입주권 거래는 확인이 되지 않아 물딱지를 매입할 경우 투자액 전체가 손실액이 된다"며 "막연한 기대와 확인되지 않는 정보를 갖고 투자에 나서는 것은 위험"하다고 조언했다.