(알면 힘이 되는 법)위헌결정이 부동산거래에 미치는 법률적 문제

[최광석] 신행정수도이전을 위한 특별조치법이 헌법재판소에서 위헌결정되면서, 그간에 이를 전제로 행하여진 수많은 부동산거래에 큰 혼란이 예상된다. 특히, 이러한 사유를 이유로 기존의 부동산거래행위를 무효로 하거나 취소하고자 하는 소송이 줄을 이을 것으로 보인다. 그러나 행정수도가 이전될 것을 예상하고서 부동산을 매매하거나, 부동산을 담보로 대출한 경우에, 그 거래를 무효로 하거나 취소하기는 법적으로 거의 어려울 것으로 보인다. 이러한 부동산거래의 대부분은 행정수도가 이전할 경우 이전 예정지 내지 인근 지역 부동산의 가격이 상승할 것을 전제로 한 것이기 때문이다. 행정수도가 이전되면 상당한 가격상승이 발생할 것으로 예상되어 부동산을 거래했는데, 막상 행정수도 이전이 불가능한 상황이 발생했을 경우, 이러한 문제에 대해서는 법적으로 “착오”로 인한 의사표시의 문제로 다루어질 수 있다. 즉, 부동산거래를 하게 된 동기에 있어서 착오가 발생하게 되었는데, 이를 이유로 거래를 취소할 수 있는지의 문제로 논의될 수 있다. 그런데, 행정수도 이전과 같이 부동산거래를 함에 있어 당초 예상했던 어떠한 전제에 변화가 발생한 경우, 법적으로는 “동기”의 착오라고 분류되어지는데, 동기의 착오로 거래가 취소되기 위해서는 그 동기가 계약당시에 상대방에게 “표시”되어져야 하고, 또한 그 동기가 거래내용에 있어 “중요”한 부분이어야 한다. 그러나 행정수도이전과 관련된 대부분의 부동산거래는 이러한 요건을 충족하기가 곤란할 것으로 예상된다. 즉, 행정수도이전을 예상한 부동산거래라고 하더라도 이는 그야말로 “內心”의 동기에 그치는 경우가 많고, 행정수도이전을 전제로 거래하는 것이라는 의사가 외부적으로 거래상대방에게 정확히 표시되는 경우는 드물기 때문이다. 또한, 이러한 내심의 의사가 거래상대방에게 표시되었다고 하더라도 단순히 행정수도이전에 따른 시 세변동을 예상한 거래에 대해서는, 거래당사자가 스스로 부담해야 될 모험적인 거래로 해석해서 착오로 인해 취소될 수 있는 중요부분에 대한 착오로도 보지 않는 것이 일반적이다. 다만, 단순히 시세변동을 염두에 둔 거래가 아니라 예를 들어, 신행정수도건설을 위한 사전 준비차원에서 수용대상부동산의 시세 평가를 하기 위해 모 감정평가기관이 어떠한 건물을 임차하였는데, 결과적으로 행정수도이전이 무산되어 임대차의 목적을 달성할 수 없게 된 경우에는, 그러한 임대차의 동기가 임대차계약당시에 상대방에게 정확히 표시되었다면, 중요부분의 착오로 인정되어 취소될 수 있는 가능성은 크다고 할 것이다. 그렇지만, 행정수도이전을 위한 절차가 아직 본격화되지 않은 현 시점에서는, 행정수도이전을 염두에 둔 부동산거래 중에서 이와 같은 거래는 극히 적을 것이다. 또한, 이러한 변동을 이유로 한 대금을 감액해 달라는 주장도 생각해 볼 수 있으나, 조정으로 상호 협의되는 것은 별론으로 하더라도, 법적인 판결로는 권리주장이 곤란할 것으로 예상된다. 한편, 행정수도이전에 관한 법제정을 함에 있어 국회가 위헌문제를 진지하게 논의하지 못함으로써 결국 법이 위헌 결정되고, 이로 인해 행정수도이전을 믿고 부동산을 거래한 사람에게 피해가 발생하였음을 이유로, 국가에 대한 손해배상문제를 생각할 수 있겠지만, 이 역시 매우 곤란할 것으로 예상된다. 불법행위로 인한 손해배상이 가능하기 위해서는, 어떠한 행위로 인하여 손해가 발생하였고, 그 행위가 불법적이라는 요건 이외에도, 그 행위주체에게 고의, 과실이라는 귀책사유가 존재해야 하는데, 전체적으로 판단할 때 결과적으로 법 제정이 위헌 선언되었다고 하여, 행정수도이전과 관련한 법 제정과정에서 법제정하는 행위자나 기관에게 불법에 대한 고의, 과실이 있다고 판단하기는 어려울 것이기 때문이다. 따라서, 행정수도이전이 무산됨으로 인하여 발생한 손해에 대해서는 법적인 구제가 사실상 극히 어려울 것으로 보이고, 결국 이 손해는 수도이전을 믿고 거래한 최종 당사자가 감내해야 할 문제로 돌아갈 가능성이 크다고 할 것이다.