`판교`를 고집할까..`저밀도` 어때?

[edaily 윤진섭기자] 청약통장 가입자들의 `판교 고수전략`에 적신호가 켜졌다. 1억~2억원의 프리미엄이 거론되는 등 높은 투자성을 예고하고 있는 판교신도시 청약이 각종 규제로 묶이면서 전문가 사이에서 조차 `판교를 고집할 필요가 있느냐`는 지적이 나오고 있기 때문이다. 때 마침 내년 상반기부터 공급되는 서울 저밀도지구는 판교와 비견될 정도로 입지가 뛰어날 뿐만 아니라 일반분양 물량이 넉넉해 전문가들은 청약 수요자라면 두 곳을 비교해 적절한 청약 전략을 짜라고 조언하고 있다. 이에 따라 부동산 관련 업계 전문가들은 판교 당첨확률이 높은 무주택자 우선공급 대상자는 판교를 고수할 필요가 있지만, 25.7평 초과 주택이나 무주택 우선공급 대상자가 아닌 수요자라면 저밀도지구로 눈을 돌리는 것도 한 방법이라고 조언한다. ◇판교신도시 무주택자 우선공급 비율 확대..당첨 확률 낮아져 지난 22일 건설교통부는 내년부터 공급되는 판교 등 택지지구에는 각종 규제를 적용할 방침이라고 밝혔다. 현재 건설교통부가 원가연동제, 분양권 전매금지, 입주 후 매매제한 등을 골자로 한 주택법 개정을 추진 중인데, 이 안이 통과되면 택지지구에서 나오는 전용면적 25.7평 이하 분양 시장은 변화가 불가피하다. 특히 건교부는 판교신도시에 대해 청약 과열을 막기 위해 무주택자 우선공급 비율을 현행 75% 수준에서 최고 85% 수준까지 끌어올리겠다는 입장을 밝혔다. 이 법안이 통과될 경우 판교 청약자 중 성남시에 거주하면서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 계층이 당첨 확률이 가장 높게 된다. 물론 서울, 경기도에 거주하면서 25.7평 이하 아파트에 대한 무주택자 우선 공급 자격을 갖춘 통장 소유자도 유리하다. 반면 지난 5년 동안 당첨 경력이 있거나 1순위 주택을 소유한 청약 통장 가입자는 무주택자 우선공급 대상자에게 순위가 밀려 25.7평 이하 주택에서의 당첨확률은 극히 희박해질 전망이다. 부동산뱅크 양해근 실장은 "규제 강화로 판교 청약에 대한 당첨 확률이 극히 낮아지고 있다"며 "뿐만 아니라 일정기간 동안 매매가 금지될 것으로 보여, 통장 소유자들은 당첨 확률을 고려해 비슷한 입지인 강남권 저밀도지구와 장담점을 비교해 청약전략을 수정하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 말했다. ◇당첨확률은 저밀도지구, 투자성은 판교신도시 강남권 저밀도 재건축은 내년 1~2월부터 집중 공급된다. 송파구 잠실시영(6884가구), 잠실주공 2단지(5563가구), 잠실주공 1단지 (5678가구), 그리고 삼성동 AID영동차관(2070가구), 강남구 도곡주공 2차(768가구) 등이다. 저밀도지구와 판교신도시는 나름대로 장·단점이 있다. 판교신도시는 강남권을 대체할 주거지로 일찍부터 손꼽혀왔다. 쾌적성도 뛰어나고 무엇보다 중소형 평형의 경우 원가연동제가 적용돼 분양가도 낮을 전망이다. 현재 거론되는 분양가는 평당 800만~850만원으로 인근 분당구 정자동의 동일평형대 매매가 평당 1000만~1200만원보다 낮다. 넉넉한 자금계획을 세운 사람은 아파트 당첨이 될 경우 만만치 않은 수익이 예상되는 대목이다. 반면 규제가 걸림돌이다. 5년 내 당첨 경력자나 주택소유자의 경우 25.7평 이하에 대한 무주택자 우선공급에서 배제돼 사실상 당첨확률이 불확실하다. 물론 무주택자 우선 당첨자 역시 당첨될 보장이 없는 것은 마찬가지다. 또 판교신도시는 분양가는 낮아지겠지만 입주 후에도 일정기간 (예시 3년 보유 1년 거주) 매매할 수 없게 돼, 결과적으로 판교 청약자들은 만만치 않은 실탄을 준비해야 한다. 강남권 저밀도지구의 장점은 이미 검증된 최고급 주거지라는 데 있다. 교통, 문화, 교육 등 뒤처지는 게 없어 경기 활성화가 이뤄질 경우 가장 먼저 주목 받을 곳이 분명하다. 여기에 내년 상반기에 선보일 잠실시영, 주공 1,2 단지는 개발이익환수제도 적용 대상에서 제외돼, 임대 아파트가 들어서지 않는다. 그만큼 아파트 단지에 대한 희소성이 커진다. 무엇보다 서울 일대 청약 시장이 침체돼, 당첨확률이 높다는 점도 장점으로 꼽힌다. 단점도 있다. 무엇보다 분양가격이 비싸다. 이 아파트는 원가 연동제가 적용되지 않아, 평당 1700만~ 1800만원을 호가할 가능성이 높다. 또 대다수 일반분양 물량이 강남권에서 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 33평형 이하라는 점도 단점을 꼽힌다. 실제 잠실 주공 2단지는 12평 868가구, 24평형 255가구, 33평형 3590가구, 38평형 120가구, 48평형 730가구가 공급되는 데 이중 12평형과 24평형 모두 일반분양으로 선보일 예정이다. ◇무주택우선공급 `판교신도시`, 투자목적 `저밀도지구` 두 지역의 장, 단점이 명확한 가운데 업계 전문가들은 당첨 확률을 고려한 청약 전략 수립이 필요하다고 말하고 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “투자성만을 믿고 판교신도시를 고집하기 보다는 당첨 확률을 근거로 두 지역에 대한 청약 여부를 결정하는 게 중요하다”고 조언했다. 이 점을 고려할 때 가장 당첨 확률이 높은 성남시 거주 무주택 우선공급 대상자는 판교 청약에 희망을 걸어야 한다. 원가연동제가 적용될 것으로 점쳐지는 25.7평 이하 아파트 1만3600가구 중 30%인 4080가구가 성남 거주자 몫이다. 이중 현재 논의되고 있는 무주택자 우선 공급 비율 확대가 최대 85%까지 늘어날 경우 성남시 거주 무주택자 우선공급 대상자 몫이 3468가구까지 확대돼 그만큼 당첨 확률이 높아진다. 물론 여기서 탈락한다고 해도 성남지역 1순위, 그리고 서울, 수도권 무주택우선공급, 그리고 서울, 수도권 1순위 등 총 3번의 청약 기회가 이들에게 돌아간다. 경기도나 서울지역에서 무주택자 우선공급 자격을 갖춘 사람들 역시 전용면적 25.7평 이하 주택에 대한 당첨 확률이 높아져, 판교 청약을 고수해 볼 필요가 있다. 반면 25.7평 초과 아파트 청약통장을 가지고 있는 1순위 수요자라면 두 가지 관점에서 통장활용을 결정지어야 한다. 우선 규제와 상관없이 판교에 오랫동안 거주할 사람이라면 통장금액을 낮추지 말고 그대로 끌고 가는 것이 유리하다. 반면 투자 목적으로 판교 청약을 기다렸거나 판교 청약 후 되팔기를 희망하는 청약자, 그리고 1순위가 되지 않는 수요자라면 판교에 집착하지 말고 서울 저밀도지구의 일반분양분으로 눈을 돌리는 게 낫다. 25.7평 이하 통장을 갖고 있지만 우선 공급 대상이 되지 않는 서울, 수도권 1순위 통장 소유자는 저밀도지구나 유망 청약지로 방향을 틀거나 통장을 증액해 판교를 노릴만하다. 다만 이 경우 저밀도지구의 경우 일반분양가격이 높게 책정되는 경우가 많아 아예 조합원 물량을 매입하는 방안도 검토 대상이다.