[대박땅꾼의 땅스토리]혼자하는 땅투자의 위험성을 알고 공부하자

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “땅꾼님은 땅투자로 돈을 많이 버셨나 봐요. 저는 그냥 본전만 취하는 정도인 건데 어느 정도 대박이 났다고 볼 수 있는 걸까요?”

요새 참 자주 듣는 질문이다. 최근 유튜브와 블로그, 카페 등 온라인커뮤니티가 활성화되면서 과거 부동산중개사, 부동산컨설턴트에게 의지하던 모습과는 달리 ‘내 손으로, 내 발로’ 직접 알아보고 조사한 뒤 직거래로 이어지는 사람들이 많아졌다.

‘혼자 하는 땅 투자 현상’은 꽤 보기 좋은 일이다. 그만큼 현명한 투자자들이 늘어난다는 뜻이며, 확실히 땅 투자의 실패율이 떨어진다. 실패하더라도 재투자시에는 실패율이 낮아질 수밖에 없다. 쓴맛을 보았으니 그만큼 더욱 신중해지기 때문이다. 하지만, 단점도 발생한다. 특히 1인방송체제인 유튜브의 경우에는 유튜버나 BJ의 말 한 마디 한 마디에 투자방향이 바뀔 수 있기 때문이다. (나 역시 개인방송을 하고 있으나 이 점은 양날의 검이 될 수밖에 없다고 생각한다)

학창시절 내가 겪었던 혼자 하는 공부 (혹은 자습시간이라 불렀던)의 안 좋은 점은 누군가 지켜보지 않아 게으름을 피운다는 것, 내가 흥미 있는 분야만 집중한 채 어렵다고 느껴지는 부분은 대충 훑어보았다는 점이다. 그리 엄청난 우등생이 아니었던 나는 내가 공부하는 방향이 맞는지 체크하기가 어려웠고, 그나마 제대로 공부했구나 하고 알 수 있는 순간은 최선을 다해야 하는 중간/기말고사였다는 점이다. 결과는 때로는 참담했고, 때로는 그저 그랬었다. 즉, 이 혼자 하는 공부법이 잘 맞는 사람이야 효과적이지만, 어설프게 하면 독이 되는 것이 혼자 하는 땅 투자 공부다.

그렇다면 왜 사람들은 ‘홀로서기’를 선택하게 된 것일까? 우선 투자자 입장에서 땅 투자는 ‘위험’한 거래이기 때문이다. 여기서 말하는 위험은 이미 각종 언론에서 노출되어 있는 기획부동산 피해와 사기 등을 예로 들 수 있을 것이다. 큰돈을 투자하여 손해를 보느니, 내가 알아본 정보를 더 신뢰하는 것이 덜 억울해서가 아닐까? 또, 불필요한 경비를 절약하고 싶어서다. 여기서 말하는 불필요한 경비는 중개수수료 등이나 소개비용 등이 들어간다. 직거래를 하면 이러한 수수료 비용을 아낄 수 있을 것이라고 생각한다.

땅 투자를 순수 투자의 입장에서 계산하면 ‘투자수익 - 투자비용 = 순이익’으로, 매도 후 발생한 금액에서 초기 투자 시 발생했던 금액을 제하면 이익의 폭이 더 커진다. 맞다. 투자비용을 줄이는 것은 중요한 일이다. 하지만 애먼 비용까지 생략하면 오히려 위험에 노출될 수 있다.

예를 들어 중개사가 필요한 이유는 토지 매매시 복잡한 서류절차를 대신 해주는 간단한 수고비용이라고 생각할 수도 있지만, 그 외에 거래 중간 시 발생할 수 있는 각종 위험에 대한 보험비용도 포함되어 있다. 그리고 실제로 서울이 아닌 지방에 땅을 구하는 경우 매매자 본인이 감내해야 하는 교통비, 식대, 시간 소요가 모두 포함된 것이다. 더불어 부동산 컨설팅으로 토지의 분석으로 토지가치를 알고, 투자기간을 조정할 수 있다. 맞다. 한마디로 나의 시간과 수고를 돈으로 지불 하는 것이 투자비용인 셈이다.

‘그래서 혼자 하는 땅 투자가 좋다는 거야, 중개사나 컨설팅을 받으라는 거야?’

결론부터 말하면 처음부터 혼자 하는 땅 투자는 위험할 수 있다는 것을 전하고 싶다. 몇 번의 시행착오를 줄여줄 수 있는데, 굳이 처음부터 홀로 가시밭길을 헤쳐나가며 동화 속 주인공이 될 필요는 없다. 스스로 공부가 하고 싶다면 우리 주변에는 아직 전문가가 동행하는 많은 답사 프로그램도 존재한다. 몇 번을 그렇게 함께 움직이는 것만으로도, 모의 분석을 하는 것만으로도 분명 큰 공부가 될 수 있다.

서두에 필자에게 질문을 던진 그의 경우, 홀로 공부를 시작하여 투자까지 이어진 케이스였다. 투자기간과 목적에 대한 기준이 없다 보니 “잘 한건지 모르겠다”는 결론이 나올 수밖에 없다. 스스로가 ‘잘한 것이다’라는 인정이 될 수 있을 때까지는 조금쯤은 기댈 나무를 찾아보는 것이 어떨까?