`제2시티파크`, 용산남측 재개발 지분가격 `폭등`

[edaily 윤진섭기자] `제2의 시티파크`로 불리는 용산 공원 남측 도시환경정비사업(사진) 분양을 앞두고 재개발 지분 매도호가가 큰 폭으로 오르고, 관련 문의가 폭주하는 등 가격이 들썩거리고 있다. 이 같은 현상은 이 지역의 입지가 뛰어날 뿐만 조합원 대상 동·호수 추첨이 다가오면서 큰 손 투자자들이 투자 적기로 인식하고 있기 때문. 뿐만 아니라 조합원 매물은 거래가 자유롭다는 점도 투자자들을 불러 모으고 있는 이유 중 하나다. 그러나 최근 투자자가 몰리면서 이 지역의 지분 매도호가가 크게 올라 투자금액이 커지고, `물딱지`가 될 가능성이 큰 구분 분할 등기(속칭 쪼갠 지분) 거래도 공공연하게 이뤄지고 있어 투자자들의 세심하고, 신중한 투자가 요구된다. ◇용산남측구역, 조합원 동·호수 추첨 앞두고 한달새 평당 200만~300만원 올라 25일 용산 현지중개업소에 따르면 오는 3월 분양을 앞두고 있는 용산공원 남측도시환경정비사업지역(이하 용산 남측구역) 내 10평형 재개발 지분값이 최근 한달새 평당 200만~400만원 정도 오르는 등 급등세를 보이고 있다. 이에 따라 이들 지분값은 평당 3800만~4000만원선을 보이고 있다. 또 20평미만 지분은 평당 3400만~3500만원, 30평형도 평당 3200만~3300만원으로 최근 한달동안 평당 200만원 내외로 가격이 올랐다. 이 같은 가격 급등의 배경은 용산 남측구역의 뛰어난 입지를 꼽을 수 있다. 용산남측구역은 총 1만5027평의 부지를 도심 재개발하는 사업으로 용산공원과 한강을 동시에 조망할 수 있어 오래전부터 용산시티파크와 견줄만한 단지로 `제2의 시티파크`로 꼽혀왔다. 현대건설(000720)과 삼성물산(000830) 건설부분이 공동 시공하는 이 사업은 `파크타워`로 단지명이 잠정 결정된 상태로, 건립 가구수는 아파트 30평∼98평형 888가구와 오피스텔 51평∼93평형 126실 등 총 1014가구가 들어설 예정이다. 오는 3월 일반분양을 앞두고 조합원 동·호수 추첨 등 관리처분이 임박했다는 점도 큰 손 투자자들이 몰리고 있는 이유 중 하나다. 이는 현재는 10평형 지분 가격에 대한 매도 하한가와 상한가 차이가 200만원에 불과하지만, 동·호수가 확정된 이후엔 로열층은 가격이 큰 폭으로 상승하기 때문에 비교적 가격이 저렴할 때 지분 매입에 나서고 있는 셈. 여기에 일반분양의 경우 청약통장 사용과 함께 입주시점까지 거래가 불가능해 최소 6억원(30평형 이파트 기준)이상의 자금이 3년 이상 묶이지만, 조합원 지분은 통장이 필요하지 않을뿐더러 언제라도 전매가 가능해 투자자들이 지분 매입을 선호하는 배경이다. ◇가격 급등, 지분 쪼개기 성행 투자 주의보 가격이 큰 폭으로 오르면서 조합원 분양가를 감안할 때 투자가치가 반감될 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다. 현지 중개업소 관계자는 "10평형을 매입해 47평형대에 입주할 경우 매입자금 4억원에 추가부담금만 4억 5000만원이 더 들어가 총 투자액은 8억 5000만원을 호가하는 셈"이라며 "이는 인근 시티파크 아파트의 동일 평형 시세를 웃도는 것으로 실입주가 아닌 시세차익 목적의 투자는 바람직하지 않다"고 조언했다. 구분분할등기(속칭 지분 쪼개기)된 지분 거래도 투자자들이 주의할 대목이다. 오는 3월 분양을 앞두고 있는 용산남측 지분은 서울시가 지분 쪼개기에 대한 규제를 강화한 2003년 12월 30일 이전에 이뤄진 것으로 규제에서 다소 비켜나 있는 상태. 그러나 이들 지분 중 일부는 2003년 12월 30일 이후에 분할돼 오피스텔만 분양 받을 수 있는 지분도 존재하는 실정이다. 아울러 단독주택에 비해 규제가 덜한 상가건물 지분의 경우 평가액이 너무 낮을 경우 현금 청산이 돼 물딱지가 될 가능성이 커 이에 대한 주의가 요구된다. 용산 타워공인 관계자는 "구분 분할 된 5~8평짜리 초소형 단독, 상가 지분은 지분 평가액이 낮아 관리처분과 조합원 청산 과정에서 전용면적 18평 이하 오피스텔이나 현금 보상 될 가능성이 크다"며 "이 경우 억대의 투자 손실의 가능성이 크므로, 이에 대한 주의를 기울여야 한다"고 조언했다. 지분쪼개기란 조합원이 재개발 사업으로 분양하는 아파트를 더 많이 분양받기 위해 단독주택이나 다가구주택을 다세대주택으로 전환하는 것을 말한다. 예컨대 다가구주택 1채에 3가구가 살고 있어도 재개발 시 아파트는 1가구가 분양되지만 이를 다세대주택으로 전환하면 지분이 나뉘어져 아파트를 3가구까지 분양받을 수 있다. 아울러 투자자 입장에선 이들 구분분할등기 지분을 소액으로 매입해 아파트를 분양 받을 수 있어 매입 대상으로 선호돼 왔다. 그러나 이 같은 지분 쪼개기는 조합원의 난립과 이에 따른 사업추진의 걸림돌 작용 등의 지적이 일면서 서울시는 지난 2003년 12월 30일을 기준으로 조합원 자격에 대한 규제를 강화 한 바 있다. 한편 용산남측구역의 영향을 받아 인근 용산 2지역 내 국제빌딩 주변 특별계획구역(이하 용산 2지역) 재개발구역도 가격강세를 보이고 있다. 현재 20평형 단독주택 기준으로 평당 2500만~3000만원을 호가하고 있다. 상가건물은 이보다 가격이 더 높게 형성돼, 20~30평형의 경우 평당 4000만원이상으로 매입하기 위해선 8억~12억원의 큰 돈이 들어가는 상태다. 이 지역은 지난 2001년 7월에 확정된 용산지구단위계획에 따라 총 13개 블록으로 나뉘어져 있으며 7,8,9,11,12구역 등 5개 블록(가칭 B구역)을 묶어 도시환경정비사업을 우선 추진 중인 것으로 파악됐다. 또 삼성물산 건설부문, 포스코건설, 대림산업(000210)이 컨소시엄을 구성, 시공권 확보를 위한 물밑 움직임이 활발하고, LG건설(006360)도 지역 내 타 지역에 대한 사업 참여 여부를 검토 중인 것으로 알려지고 있다.